Вступление
С 04 августа 2026 года в российской правоприменительной практике всё чаще встаёт вопрос о том, можно ли ограничить право арендатора на возобновление или заключение нового договора аренды. Суды, арендодатели и бухгалтеры сталкиваются с противоречиями между положениями Земельного кодекса РФ, ФСБУ 25/2018 «Аренда» и судебными разъяснениями Верховного Суда РФ. В статье разберём:

• Где заканчивается «красная линия» для арендодателя.
• Как новые ФСБУ влияют на учёт краткосрочных договоров.
• Что реально изменилось в судебной практике за последние 6 месяцев.

Право арендатора на возобновление: мифы и реальность

Норма ЗК РФ: «не может быть ограничено краевым…»

В материалах свежих дел суд первой инстанции прямо указал: «право арендатора на возобновление договора аренды, согласно Земельному кодексу РФ, не может быть ограничено краевым законом, уставом муниципалитета или даже внутренними регламентами арендодателя». Это значит:

• Если участок используется для сельхозпроизводства (как в случае кубанского фермера Хусейна Махмудова), арендатор имеет приоритет при заключении нового договора.
• Любые попытки ввести «квоты» или «аукцион без участия прежнего арендатора» – недействительны.

Исключения: когда суд встанет на сторону арендодателя

Верховный Суд РФ в 2025 году сформулировал два веских основания для отказа в возобновлении:

1. Умышленное неисполнение обязательств (например, систематическая неуплата аренды).
2. Односторонний отказ арендатора, заявленный в отсутствие предусмотренных законом или договором условий.

То есть, если арендатор сам «ушёл» из договора без весомых причин, вернуться и требовать новый срок он не сможет.

ФСБУ 25/2018: почему до сих пор вызывает вопросы у бухгалтеров

Прошло полгода, а проблемы остались

Несмотря на то, что новые ФСБУ применяются с начала 2026 года, многие до сих пор не понимают, как правильно учитывать краткосрочные договоры. Основные «подводные камни»:

• ППА (права пользования активами) – можно ли их не признавать, если договор заключён на 11 месяцев?
• Граница «краткосрочности» – 12 месяцев или менее 1 года с учётом пролонгации?

Алгоритм для бухгалтера

Для ОСНО (пример ООО, зарегистрированного в мае 2022 г. и заключившего договор в сентябре 2022 г.):

1. Если срок ≤ 12 месяцев и не предусмотрена пролонгация – признаётся краткосрочная аренда, ППА не формируется.
2. Если есть опция продления (даже формальная) – необходимо рассчитать ППА и амортизировать его.

Чек-лист: как не ошибиться в учёте

Цифровизация: бесшовный сервис на Госуслугах и Циане

С 1 марта 2026 года на портале Госуслуг и Циане запущен совместный проект – бесшовный цифровой сервис, который:

• Автоматически проверяет статус арендатора (есть ли преимущественное право).
• Формирует проект нового договора с учётом ограничений ЗК РФ.
• Интегрируется с 1С и другими бухгалтерскими системами для корректного учёта по ФСБУ 25/2018.

Практические советы сторонам договора

Арендодателю

• Не пытайтесь «выжить» арендатора локальными актами – это приведёт к судебному спору и компенсациям.
• Заранее (за 90 дней до окончания срока) уведомляйте о намерении изменить условия или отказать в возобновлении с указанием причин.

Арендатору

• Документируйте все платежи – чеки, платёжки, акты приёма-передачи.
• Если получили отказ, сразу обращайтесь в суд с требованием о понуждении к заключению нового договора.

Бухгалтеру

• Если договор заключается «на новый срок», перезапустите расчёт ППА с учётом изменившихся условий.
• Используйте цифровой сервис Госуслуг – он подгружает шаблоны, которые уже соответствуют ФСБУ 25/2018.

На 04 августа 2026 года право арендатора на возобновление договора остаётся одним из самых защищённых в российском праве. Попытки его ограничить «красивыми формулировками» в местных актах или договоре обречены на провал. Вместе с тем, цифровизация (Госуслуги + Циан) и актуализированные разъяснения Верховного Суда делают процесс возобновления более прозрачным и быстрым.

Помните: знание своих прав и правильный учёт по ФСБУ 25/2018 – лучшая защита от споров и финансовых потерь.