Актуально на
Ключевые нормативные акты
- Статья 15 Земельного кодекса РФ: вводит прямой запрет на владение земельными участками на приграничных территориях.
- Статья 3 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»: ограничивает доступ к сельхозугодиям для иностранных лиц и компаний с долей иностранного участия свыше 50 %.
- Президентские списки приграничных территорий (утверждаются указами Президента РФ).
Кто именно попадает под ограничения
Запрет касается:
- иностранных граждан и лиц без гражданства;
- иностранных юридических лиц;
- российских компаний, в уставном капитале которых доля иностранного участия превышает 50 %.
Какие земли недоступны
Приграничные территории
Перечень определяет Президент РФ. На 2026 год к ним относятся, например:
- Краснодарский край: Ейский, Каневской, Мостовской, Приморско-Ахтарский, Славянский, Темрюкский, Туапсинский, Щербиновский районы, города-курорты Анапа, Геленджик, Сочи, город Новороссийск;
- Крым: Севастополь, Евпатория, Керчь, Феодосия, Ялта (запрет закреплён в Законе № 261-ФЗ и приказе Минтранса России № 373 от );
- другие районы, прилегающие к государственной границе РФ.
Земли сельскохозяйственного назначения
Иностранцам и «контролируемым» ими российским компаниям запрещено приобретать сельхозземли в собственность.
Исключение:
- садовые и огородные участки;
- земли под личное подсобное хозяйство (ЛПХ);
- гаражное строительство;
- участки под уже построенные объекты недвижимости (кроме жилых домов крестьянско-фермерских хозяйств).
Порты и морские терминалы
Земли в границах морских портов (Севастополь, Евпатория, Керчь, Феодосия, Ялта и др.) также закрыты для иностранной собственности.
Что всё-таки можно купить
- Земли населённых пунктов под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) или ЛПХ.
- Дачные и садовые участки, при условии, что они не отнесены к сельхозугодьям.
- Земли под торговыми, офисными, складскими объектами вне приграничных зон.
Юридические способы обхода (легальные схемы)
Часто практикуется создание многоуровневой структуры:
- иностранная компания → российская «дочка» (доля иностранного участия ≤ 50 %) → ещё одна российская «внучка» (100 % российская).
Формально «внучка» не является «контролируемой» иностранным лицом и может владеть сельхозземлями. Однако:
- ФАС России и прокуратура усиливают контроль за такими схемами (см. материалы «КонсультантПлюс»).
- В 2024 году внесены поправки, расширяющие понятие «контролируемого иностранного участия».
Практические советы иностранному покупателю
- Проверьте список приграничных территорий на сайте Кремля или в официальных СМИ.
- Закажите выписку из ЕГРН (кадастровый паспорт), чтобы убедиться в категории земель.
- Если планируете ИЖС или ЛПХ, убедитесь, что участок в границах населённого пункта.
- Юридический due-diligence: проверьте цепочку собственников и наличие обременений.
- Составьте договор купли-продажи с учётом требований ст. 37 ЗК РФ и ст. 550 ГК РФ.
Поправки 2025-2026: что изменилось
- Расширение списка «недружественных» государств — гражданам этих стран могут ввести полный мораторий на покупку любых земель.
- Ужесточение контроля за «внучками», вводится понятие «фактического контроля» по модели CFC (controlled foreign company).
- Обязательное предварительное согласование с ФАС для крупных сделок (от 1 000 га сельхозземель).
Ответы на частые вопросы
Может ли гражданка Беларуси купить землю в Санкт-Петербурге?
Да, если участок не находится в приграничной зоне (Ленинградская область целиком не отнесена к приграничной). Для ИЖС или ЛПХ ограничений нет.
Можно ли оформить даром?
Нет. Иностранец не может получить землю на безвозмездной основе (п. 4 ст. 39.4 ЗК РФ).
А если в собственности уже есть дом, но земля под ним — сельхозназначения?
До действовал переходный период: можно было приватизировать. Сейчас — только аренда или выкуп через специальные процедуры, если регион предусматривает такую возможность.
Штрафы и последствия нарушения
- Недействительность сделки по требованию прокуратуры (ст. 168 ГК РФ).
- Административный штраф до 500 000 руб. на юрлицо.
- Конфискация земельного участка по решению суда.
В 2026 году право иностранных граждан и компаний на приобретение земли в России остаётся ограниченным.
Приграничные территории и сельхозугодья практически закрыты, но индивидуальное жилищное строительство, садоводство и ЛПХ доступны.
Любой иностранный покупатель обязан тщательно проверять категорию земель, местоположение и структуру владения, чтобы избежать аннулирования сделки.
Материал подготовлен на основе данных КонсультантПлюс, судебной практики 2024–2025 гг. и официальных президентских указов.