Дата актуализации: 04 июля 2026 г․
С 2022 года правовой режим оборота земельных участков для нерезидентов претерпел ряд существенных изменений․ Ниже приведён систематизированный обзор действующих ограничений, «серых» схем, которые всё ещё используются на практике, а также алгоритм легального приобретения земли в допустимых случаях․

Кого считают «иностранцами» для целей земельного законодательства

В понятие «иностранные лица» включаются:

• иностранные физлица (граждане других государств и лица без гражданства);
• иностранные юрлица, а также российские компании, в которых совокупная доля иностранцев превышает 50 % (п․ 4 ст․ 39․4 ЗК РФ, ч․ 3 ст․ 15 ЗК РФ);
• дочерние и «внучатые» структуры иностранных компаний (если превышен контрольный порог)․

Категории земель, которые нельзя приобрести в собственность

Земли приграничных территорий

Земельные участки в приграничных зонах не могут принадлежать иностранцам на праве собственности (ст․ 15 ЗК РФ)․ Список таких территорий утверждается указами Президента РФ и периодически корректируется (последнее обновление, Указ № 201 от г․)․

Земли сельскохозяйственного назначения

Иностранцы, лица без гражданства, а также российские юрлица с долей иностранцев ≥ 50 % не вправе владеть сельхозземлями в собственности (ст․ 3 Федерального закона от № 348-ФЗ)․ Однако:

• разрешены аренда и безвозмездное пользование;
• разрешены садовые, огородные и подсобные участки ЛПХ, кроме использования их для крестьянско-фермерской деятельности․

Земли побережья Чёрного моря

По Указам Президента и Постановлениям Правительства РФ запрещено приобретение в собственность земель в границах:

1. Краснодарского края: Анапа, Геленджик, Сочи, Новороссийск, Ейский, Туапсинский, Темрюкский и др․ районы;
2. Республики Крым: Севастополь, Ялта, Феодосия, Керчь, Евпатория․

Земли, в пределах морских портов и аэропортов

Ч․ 2 ст․ 28 ФЗ-261-ФЗ прямо запрещает иностранцам приобретать участки в границах портов и аэропортов (утв․ Приказом Минтранса РФ № 373 от )․

Что можно купить без ограничений

Иностранные лица свободно приобретают в собственность:

• земли населённых пунктов (ИЖС, ЛПХ, гаражи);
• земли промназначения, если они не попадают в вышеуказанные «запретные» зоны;
• земли под уже построенными объектами недвижимости, если объект оформлен в собственность (при этом сама земля может быть оформлена в аренду)․

«Серые» схемы и их риски

По данным «Российской газеты», иностранцы фактически владеют почти 1 млн га российских сельхозземель․ Чаще всего используются следующие схемы:

• Бенефициарное владение через российского номинального владельца (ООО с российским участником > 50 %)․
• Долгосрочная аренда (до 49 лет) с последующей переуступкой прав․
• Двухуровневая структура: иностранец → кипрская компания → российское ООО, в котором доля иностранцев < 50 %․

Важно! При раскрытии фактического контроля (в т․ч․ через санкционные расследования) такие сделки могут быть оспорены в суде и признаны недействительными․ С 2025 г․ Росреестр усилил проверку цепочек бенефициаров․

Пошаговый алгоритм легального приобретения земельного участка

Шаг 1․ Проверка категории земли и зоны

Используйте публичную кадастровую карту (pkk․rosreestr․ru) и карту ограничений на сайте Росреестра․

Шаг 2․ Уточнение доли иностранного участия (для юрлиц)

Если покупатель — российское ООО, убедитесь, что доля иностранцев < 50 % в уставном капитале и в голосующих акциях․

Шаг 3․ Согласование с Росимуществом (при необходимости)

Для земель федеральной собственности требуется согласие Федерального агентства по управлению госимуществом․

Шаг 4․ Подписание договора и регистрация права

• Договор купли-продажи заверяется у нотариуса, если доля иностранца > 50 % в сторонней структуре․
• Регистрация в Росреестре: срок — 7 рабочих дней․

Налоговые и миграционные последствия

НДФЛ: при продаже земли иностранец-нерезидент платит 30 % с прибыли (вместо 13 % для резидентов)․
Миграционный учёт: покупка земли не влечёт автоматического вида на жительство, но может быть аргументом при подаче на РВП/ВНЖ при условии инвестиций ≥ 10 млн руб․

Что готовится в 2026–2027 гг․

В Госдуму уже внесён проект поправок, который:

1. расширит перечень приграничных территорий;
2. введёт обязательную оценку национальной безопасности при сделках с долей иностранцев ≥ 25 %;
3. усилит ответственность номинальных владельцев (до уголовной)․

Иностранец может:

• арендовать сельхозземлю до 49 лет;
• купить в собственность участок ИЖС/ЛПХ вне приграничной зоны;
• оформить в собственность квартиру/дом вместе с землёй, если объект уже построен․

Иностранец не может:

• владеть сельхозземлями в собственности;
• приобретать участки на приграничных территориях и в черте морских портов-курортов;
• получать землю безвозмездно․

Юридическая оговорка: данная статья не является индивидуальной консультацией․ Перед совершением сделки рекомендуем получить профессиональную правовую экспертизу․