Кратко. Подпункт 4 пункта 1 статьи 220 НК РФ даёт право на имущественный налоговый вычет при продаже недвижимости (и другого имущества). Он позволяет уменьшить налог с продажи или вовсе избавиться от него. Ниже — подробно о том, кто может получить вычет, в каком размере и какие подводные камни встречаются на практике.
Содержание нормы в «сухом» виде
Цитата из Налогового кодекса:
имущественный налоговый вычет при продаже имущества, а также доли (долей) в нём, доли (или её части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества… предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком от продажи:
- жилых помещений (домов, квартир, комнат), в т.ч. долей в них;
- дачных и садовых домиков, земельных участков, находящихся в собственности менее минимального срока владения (3 или 5 лет);
- другого имущества, которое находится в собственности менее 3 лет (для объектов, приобретённых до — 3 года; для объектов, приобретённых после этой даты — 3 или 5 лет в зависимости от оснований приобретения).
Какие объекты попадают под вычет
| Вид имущества | Минимальный срок владения, после которого налог не платится | Максимальный размер вычета, если владение меньше минимального срока |
|---|---|---|
| Квартира, комната, дом, доля | 3 года (если получено по наследству, по договору дарения от близкого родственника, приватизация или рента) 5 лет, во всех остальных случаях | 1 000 000 рублей на объект |
| Дача, садовый домик, земельный участок | То же, что и для жилых помещений | 1 000 000 рублей на объект |
| Гараж, машино-место, любое другое имущество | 3 года | 250 000 рублей на объект |
После истечения минимального срока вычет не нужен — доход от продажи освобождается от НДФЛ полностью.
Два способа уменьшить налог
- Фиксированный вычет — 1 000 000 или 250 000 рублей в зависимости от объекта (см. таблицу).
- Вычет в размере фактически понесённых расходов, если вы документально подтвердите затраты на приобретение проданного имущества (договор купли-продажи, выписка из ЕГРН, платёжные поручения, чеки).
Какой способ выгоднее?
- Если продажная цена минус расходы меньше льготного лимита — выбирайте фиксированный вычет.
- Если расходы близки или выше цены продажи — выгоднее «вычет расходов».
Важные ограничения
Только один объект в год
Подпункт 4 пункта 5 статьи 220 НК РФ прямо говорит: вычет по подпункту 4 пункта 1 может быть предоставлен в отношении одного объекта недвижимости в течение налогового периода. Если в один год вы продали две квартиры, льготой облагаете одну из них (по выбору), а доход от второй полностью облагается.
Не распространяется на новое строительство
Имущественные вычеты по расходам на новое строительство регулируются подпунктом 3 пункта 1 статьи 220 (покупка жилья, проценты по ипотеке), а не подпунктом 4. Поэтому применять вычет «расходы на строительство» к продаже квартиры, построенной самостоятельно, нельзя: для продажи доступен только «вычет доходов» или «фиксированный лимит».
Индивидуальные предприниматели, вне зоны действия
Если ИП продаёт имущество в рамках предпринимательской деятельности, норма не применяется: доход облагается по упрощённой системе или ОСНО без права на вычет 1 000 000 рублей.
Пошаговая инструкция: как получить вычет
- Собираем документы:
- ДКП (договор купли-продажи) и Акт приёма-передачи.
- ЕГРН/выписка Росреестра.
- Платёжные документы (если применяете вычет расходов).
- Заполняем декларацию 3-НДФЛ за год продажи.
- До 30 апреля следующего года подаём декларацию через «Личный кабинет налогоплательщика», Госуслуги или лично в ИФНС.
- Оплачиваем налог (если к уплате осталась сумма) до 15 июля.
Примеры расчёта
Пример 1: Квартира в собственности 2 года
- Продажа — 5 000 000 руб.
- Фиксированный вычет — 1 000 000 руб.
- Налог = (5 000 000 – 1 000 000) × 13 % = 520 000 руб.
Пример 2: Дом, купленный за 4 200 000 руб., продан через 1 год за 4 500 000 руб.
- Документы о расходах есть.
- Налог = (4 500 000 – 4 200 000) × 13 % = 39 000 руб.
- Фиксированный вычет 1 000 000 руб. был бы невыгоден.
Подытожим
Подпункт 4 пункта 1 статьи 220 НК РФ, это «спасательный круг» для продавца, который не дотянул до минимального срока владения. Помните: право на вычет возникает только один раз в год на один объект, а доказательство расходов может существенно сэкономить деньги. Всегда сравнивайте оба способа уменьшения налога и выбирайте тот, что выгоднее именно вам.