Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ налогоплательщик вместо имущественного вычета в размере 1 000 000 рублей (для недвижимости) либо 250 000 рублей (для иного имущества) вправе уменьшить доход от продажи на сумму фактически произведённых и документально подтверждённых расходов‚ связанных с приобретением этого же имущества. Это право особенно актуально при продаже квартиры‚ если она была куплена после 01 января 2014 года и вы продаёте её до истечения минимального срока владения (в большинстве случаев — 5 лет).
Когда применяется подпункт 2 пункта 1 статьи 220
Норма действует‚ если:
- имущество было приобретено после (см. пункт 2 статьи 2 Федерального закона от № 212-ФЗ);
- на дату продажи не вышел минимальный срок владения (5 лет для купленной квартиры‚ 3 года — для наследства/дарения от близкого родственника);
- есть документы‚ подтверждающие расходы: договор купли-продажи‚ акт приёма-передачи‚ платёжные поручения‚ квитанции‚ чеки.
Что считается «расходами»
К ним относятся:
- сама цена покупки квартиры;
- затраты на ремонт‚ если они подтверждены и отражены в договоре или акте;
- проценты по ипотечному кредиту (помещаются в ту же сумму расходов‚ см. пункт 3 статьи 220 НК РФ);
- платёжная комиссия банка‚ нотариальные расходы‚ регистрационные сборы — при условии документального подтверждения.
Важно: если часть расходов была компенсирована материнским капиталом‚ сертификатом или иной субсидией‚ сумма субсидии вычитается из общих расходов и не уменьшает налоговую базу (см. Письмо Минфина РФ от № 03-04-05/55795).
Алгоритм расчёта
Пошагово:
- Определите доход от продажи (договорная цена‚ но не ниже кадастровой стоимости × 0‚7).
- Сопоставьте его с суммой расходов на приобретение (документы должны быть оформлены на имя налогоплательщика).
- Если доход меньше расходов‚ налог к уплате = 0. Есть право задекларировать убыток и перенести его на будущие продажи имущества той же категории.
- Если доход выше расходов‚ НДФЛ = (Доход − Расходы) × 13 %.
Как подтвердить расходы
| Документ | Что подтверждает |
|---|---|
| Договор купли-продажи + акт приёма-передачи | Цена покупки и дата перехода права собственности |
| Квитанция Росреестра о госпошлине | Затраты на регистрацию права собственности |
| Банковская выписка/платёжное поручение | Факт оплаты по договору |
| Акт выполненных работ + договор подряда | Расходы на ремонт/отделку |
Копии документов прилагаются к 3-НДФЛ. Оригиналы предоставляются по запросу ИФНС при камеральной проверке.
Примеры из практики
Пример 1. Доход меньше расходов
Квартира куплена в 2024 г. за 5 500 000 ₽‚ продана в 2026 г. за 5 200 000 ₽. Налоговая база = 5 200 000 − 5 500 000 = −300 000 ₽. НДФЛ = 0 ₽. Декларация подаётся‚ но налог не платится.
Пример 2. Доход выше расходов
Квартира куплена за 4 000 000 ₽‚ продана за 6 000 000 ₽‚ оформлены все платежки и договоры. Налог = (6 000 000 − 4 000 000) × 13 % = 260 000 ₽.
Популярные ошибки
- Нет квитанций/чеков. Если документы утеряны‚ можно приложить банковскую выписку‚ но ФНС может запросить дополнительное подтверждение.
- Расходы указаны не на налогоплательщика. Например‚ договор купли-продажи составлен на мужа‚ а квартира продаётся женой. В таком случае вычет не предоставляется.
- Использован материнский капитал без корректировки. Сумма сертификата вычитается из расходов‚ иначе — претензия ФНС и доначисление налога.
Сроки и порядок декларирования
- До 30 апреля года‚ следующего за годом продажи‚ подать 3-НДФЛ.
- До 15 июля уплатить исчисленный налог.
- При подаче онлайн через сайт ФНС или Госуслуги подпись ЭЦП обязательна.
Использование подпункта 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ позволяет существенно снизить налоговую базу при продаже недвижимости. Главное — наличие полного пакета документов‚ подтверждающих реальность и размер понесённых расходов. При сомнениях лучше заранее проконсультироваться с налоговым юристом или специалистом ФНС.