Ключевые изменения с 1 октября 2023 года

01 октября 2023 г. вступили в силу фундаментальные поправки в Гражданский кодекс РФ, которые прямо затрагивают миллионы собственников квартир и нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах. Основная цель изменений — систематизировать нормы, касающиеся «общего имущества», и впервые в истории российского законодательства закодировать понятие «бремя содержания» вместо прежнего термина «расходы по содержанию».

Что считается общим имуществом

Согласно новым положениям ГК РФ, к общему имуществу в многоквартирном доме относятся:

• межквартирные лестничные клетки, лифты, лифтовые шахты и коридоры;
• инженерные коммуникации, обеспечивающие более одного помещения (электрические, тепловые, водопроводные, канализационные сети);
• крыши, фасады, подвалы, техподвалы, чердаки, машино-места, вспомогательные помещения;
• земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства;
• другое имущество, предназначенное для обслуживания, эксплуатации и доступа к помещениям.

Право общей долевой собственности: пропорциональная доля

Статья 36 Жилищного кодекса РФ и новые статьи 304.1–304.5 ГК РФ закрепляют:

1. Доля каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна площади принадлежащего ему помещения относительно общей площади всех помещений в доме.
2. Если иное не установлено единогласным решением общего собрания собственников, каждый участник обязан участвовать в несении расходов, связанных с содержанием, текущим и капитальным ремонтом общего имущества.

Бремя содержания: новый термин и его последствия

Вместо привычных «расходов по содержанию» законодатель ввёл термин «бремя содержания», сопроводив его определением:

«Бремя содержания общего имущества включает в себя обязательные и иныe обязательные расходы: плату за коммунальные ресурсы, текущий и капитальный ремонт, управление, содержание и эксплуатацию общего имущества, а также иные виды обязательных платежей, установленные законом или решением общего собрания».

Налоговые нюансы: вспомогательные помещения

Минфин РФ в письме ФНС разъяснил:

• Вспомогательные помещения, которые обслуживают более одного собственника и являются частью общего имущества, не подлежат отдельному налогообложению налогом на имущество организаций.
• Их стоимость распределяется пропорционально долям собственников и включается в налоговую базу каждого из них как часть общего имущества.

Как теперь принимать решения по общему имуществу

Практические рекомендации собственникам

1. Изучите свою долю. Узнайте точную площадь вашего помещения и рассчитайте пропорцию в общем имуществе — это влияет на размер платежей.
2. Храните документы. Протоколы общих собраний, договоры управления и активы-счета должны быть доступны каждому собственнику онлайн или в бумажном виде.
3. Контролируйте платежи. В квитанциях теперь должен присутствовать раздел «бремя содержания общего имущества», где указаны обязательные и иныe обязательные расходы.
4. Участвуйте в жизни дома. Без вашего голоса решения могут быть приняты кворумом соседей, что в дальнейшем затруднит оспаривание незаконных действий.

Новые нормы ГК РФ придают юридическую определённость статусу общего имущества и жёстко регламентируют бремя содержания. Владельцы квартир и нежилых помещений получили ясные механизмы расчёта долей, обязанности по оплате и процедуры принятия решений. Игнорирование этих изменений может привести к накоплению долгов, штрафов и ограничению прав собственности. Поэтому уже сегодня стоит:

• проверить квитанции на соответствие новому термину «бремя содержания»;
• ознакомиться с протоколом последнего общего собрания;
• при необходимости — проконсультироваться с юристом по жилищным вопросам.

Своевременное участие в управлении общим имуществом — залог сохранения его ценности и комфорта проживания всех собственников.