В декабре 2025 г. Верховный суд Российской Федерации вынес ряд важных разъяснений, касающихся судебной практики по делам о признании сделок недействительными. Резонансное дело Ларисы Долиной, в котором певица обвинялась в фиктивной продаже квартиры, стало отправной точкой для новых правовых позиций ВС РФ. Суд ясно указал: «заблуждение одной из сторон не является автоматическим основанием для признания сделки недействительной».
Что такое оспоримая сделка по ГК РФ
Определение и отличие от ничтожной сделки
- Ничтожная сделка (ст. 168–171 ГК РФ), недействительна с момента совершения; не требуется суда для признания.
- Оспоримая сделка (ст. 166 ГК РФ) — действительна до тех пор, пока суд не признаёт её недействительной по иску заинтересованного лица.
Перечень оснований оспоримости в 2026 г.
- Обман, насилие, угроза, злонамеренное соглашение (ст. 179 ГК РФ).
- Заблуждение относительно «существенных обстоятельств» (новое толкование ВС РФ).
- Нарушение прав третьих лиц (например, кредиторов должника).
- Превышение полномочий управомоченного лица (ст. 174 ГК РФ).
- Недействительность сделки с имуществом должника по правилам банкротства (ст. 61.2 Закона о банкротстве).
Последствия признания сделки недействительной: детальный разбор
Реституция — возвращение всё «как было»
Согласно ст. 167 ГК РФ, если сделка признана недействительной, стороны обязаны возвратить друг другу всё полученное по сделке. Это называется реституцией. Верховный суд подчёркивает: применяется «в полном объёме, если иное не предусмотрено законом или договором».
- Если возврат в натуре невозможен (например, квартира продана третьему лицу), должно быть возмещено денежное равноценное значение.
- Новелла 2025 г.: стороны могут заранее в договоре предусмотреть размер компенсации за отказ от исполнения (поправка к ст. 310 ГК РФ).
Последствия для недвижимости вторичного рынка
Вынесенные ВС РФ разъяснения привели к изменению практики покупки/продажи квартир:
- До 2025 г. риск «обратного иска» о признании сделки недействительной был высок.
- Сейчас бремя доказывания «злонамеренности» лежит на истце, а не на покупателе.
- Титульное страхование жилья подешевело на 12–15 % за первое полугодие 2026 г. (данные Российского союза страховщиков).
Влияние на кредиторов и корпоративные сделки
Верховный суд указал, что сделка может быть оспорена кредитором, если:
- Она привела к ухудшению имущественного положения должника.
- Должник и контрагент знали о наступлении или вероятности наступления неблагоприятных последствий для кредиторов (ст. 10 ГК РФ о злоупотреблении правом).
Практические рекомендации участникам сделок
Покупателю недвижимости
- Проверьте цепочку правоустанавливающих документов за последние 3 года.
- Застрахуйте титул: страховые компании предлагают полисы с покрытием до 50 млн руб.
- Включите в договор условие о неустойке за отказ от исполнения без мотивировки (новая ст. 310 ГК РФ).
Продавцу
- Фиксируйте факт добровольного согласия: используйте видеозапись подписания или нотариальное удостоверение.
- Сохраняйте переписку (e-mail, мессенджеры) — в суде она может доказать отсутствие обмана.
- Оцените риск обратного иска при продаже ниже рыночной цены более чем на 20 %.
Верховный суд РФ сформировал стабильную и предсказуемую практику: одно лишь заблуждение стороны не разрушает сделку. Однако:
- Ожидается рост количества исков о признании сделок недействительными по мотивам «злоупотребления правом» (ст. 10 ГК РФ).
- Планируется внесение в Госдуму законопроекта, который разрешит «медиацию в сделках с недвижимостью» до подачи иска в суд.
Список ключевых нормативных актов и судебных решений
- Гражданский кодекс РФ, гл. 9, ст. 166–179, 310.
- Постановление Пленума ВС РФ № 25 от г. «О некоторых вопросах применения законодательства о недействительности сделок».
- Определение ВС РФ по делу № 5-КГ25-8-К5 (дело Долиной-Лурье).
- Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)», ст. 61.2.
Помните: оспоримая сделка — это не приговор, а повод проверить документы и проконсультироваться с юристом. Вовремя предпринятые меры защитят ваши права и сохранят ваши деньги.