Ниже приведена подробная инструкция о том, какие права имеет собственник недвижимости, как они возникают и что делать, чтобы эти права не были оспорены․ Всё изложено на основе актуальных норм ГК РФ и постоянно обновляющихся подзаконных актов (данные по состоянию на )․
Что считается «объектом недвижимости»
- Земельные участки
- Здания, сооружения (жилые дома, офисы, склады)
- Единые недвижимые комплексы (например, торговый центр с парковкой)
- Помещения внутри зданий (квартиры, офисы)
- Любые объекты, крепко связанные с землёй и нельзя переместить без несоразмерного ущерба
Как возникает право собственности
Регистрация в ЕГРН — обязательное условие
С вступил в силу Федеральный закон 218-ФЗ: право собственности на недвижимость возникает только после внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН)․ Без этой записи:
- нельзя продать, подарить или заложить объект;
- банк не одобрит ипотеку;
- в споре о праве суд не признаёт вас собственником․
Основания для регистрации
- Договор купли-продажи, дарения, мены
- Приватизация
- Договор долевого участия (ДДУ)
- Самовольная постройка, узаконенная в суде (по новым поправкам — ускоренная процедура)
- Наследование (вступление в наследство в течение 6 месяцев)
- Аукцион (покупка на торгах Росимущества или муниципалитета)
Права собственника согласно ст․ 209 ГК РФ
| Право | Что разрешено делать |
|---|---|
| Владение | Фактически находиться на объекте и держать его в своём владении |
| Пользование | Жить в квартире, сдавать в наём, использовать под офис/склад и т․д․ |
| Распоряжение | Продавать, дарить, завещать, закладывать, менять |
Важно: если собственность обременена ипотекой или арестом, права распоряжения ограничены․
Обязанности собственника
- Оплачивать налог на имущество (ежегодно, до 01 декабря)․
- Содержать объект в надлежащем состоянии (ст․ 210 ГК РФ)․
- Не нарушать права соседей (ст․ 304 ГК РФ «Охрана права собственности»)․
- Не использовать здание против назначения (например, квартиру нельзя превратить в производственный цех без разрешений)․
Что изменилось в 2025–2026 годах
Ускоренная судебная процедура для бесхозных объектов
Новые поправки в ГК РФ позволяют в течение 3 месяцев признать право собственности на заброшенные объекты, если они:
- стоят без владельца более 10 лет;
- не обременены долгами;
- внесены в специальный реестр Минстрой РФ․
Рост госпошлины
С госпошлина за регистрацию права собственности увеличена на 15 % (до 2 300 ₽ для физлиц, 22 000 ₽ для юрлиц)․
Электронная выписка из ЕГРН бесплатно
С владелец недвижимости может получить электронную выписку без госпошлины один раз в год через портал gosuslugi․ru․
Пошаговая инструкция: как защитить свои права
- Проверьте запись в ЕГРН
Делается онлайн на rosreestr․gov․ru․ Если данных нет — срочно подайте заявление в МФЦ․ - Оплатите налоги и проверьте задолженности
Через «Налоги ФЛ» или личный кабинет на nalog․ru․ - Сделайте кадастровый паспорт и техплан (если планируете продажу/ипотеку)․
- Оформите договор и зарегистрируйте переход права через Росреестр или МФЦ․
- Храните все документы в цифровом виде (PDF-документы, подписанные ЭЦП)․
Частые ошибки собственников
- Не закрывают ипотечную запись после погашения кредита․ Закажите справку об отсутствии долгов и снимите обременение в Росреестре․
- Забывают указать долю в долевой собственности․ Если доля не определена, возникнут споры при продаже/разделе․
- Не оформляют пристройку или перепланировку․ Рано или поздно придётся узаконивать через суд․
Горячие линии и полезные ссылки
- ФНС: ###-###-####
- Росреестр: ###-###-####
- Проверка ЕГРН онлайн: rosreestr․gov․ru/wps/portal/p/cc_ib_state_services/online_request
- Узаконение самовольной постройки: судебные участки мировых судей (mirsud․ru)