Предварительные договоренности (или предварительные договоры) – это особый вид гражданско‑правового соглашения, согласно которому стороны обязуются в будущем заключить основной договор (куплю‑продажу, аренду, строительный подря́д и т. д.) на заранее определённых условиях. Данные отношения регулируются статьёй 429 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) и рядом сопутствующих норм (статьи 445, 446, 447 и др.).

Правовая природа предварительного договора

• Основание: ст. 429 ГК РФ (в редакции от 8 марта 2015 г., № 42‑ФЗ).
• Содержание: договор, по которому стороны «обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг».
• Типы: односторонний (одна сторона обязуется инициировать заключение основного договора) и двусторонний (обе стороны обязуются заключить основной договор).
• Регистрация: предварительные договоры, как правило, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, когда они относятся к сделкам, подлежащим обязательному оформлению (например, сделки с недвижимым имуществом, требующие государственной регистрации прав).

Влияние Федерального закона № 42‑ФЗ (2015)

Принятие закона от 8 марта 2015 г. № 42‑ФЗ внесло важные изменения в ст. 429, в частности:

1. Уточнено, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и условия основного договора.
2. Введена возможность заключения опционных договоров – разновидности предварительных соглашений, в которых одна из сторон получает право, но не обязанность, заключить основной договор.

Содержание и обязательные элементы предварительного договора

Для того чтобы договор имел силу предварительного, в нём необходимо отразить следующие сведения (п. 3 ст. 429 ГК РФ):

1. Стороны договора – полные наименования (для юридических лиц) и ИНН/ОГРН, либо ФИО и паспортные данные (для физических лиц).
2. Предмет договора – конкретный объект будущей сделки (недвижимость, товар, объект строительства и пр.).
3. Условия основного договора:
   • Цена (или порядок её определения);
   • Сроки заключения основного договора;
   • Условия оплаты, передачи прав, сдачи‑в‑эксплуатацию и т.д.;
   • Особенности, которые могут влиять на сделку (размер гарантии, наличие обременений, порядок проведения экспертизы и др.).
4. Ответственность за неисполнение – обычно указывается ссылка на ст. 445, 446, 447 ГК РФ (штрафы, пени, возмещение убытков, принудительное исполнение).
5. Срок действия – конкретный период, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор.
6. Иные условия – порядок расторжения, порядок изменения условий, форс‑мажор и др.

Виды предварительных договоров

Как заключить предварительный договор: пошаговая инструкция

1. Определите предмет и цель. Чётко сформулируйте, какой объект будет передан в будущем и какие цели сторон.
2. Соберите необходимые документы. Для юридических лиц – учредительные документы, доверенности; для физических лиц – паспорта, выписки из реестров.
3. Согласуйте условия основного договора. Установите цену, сроки, порядок оплаты, порядок передачи прав, гарантийные обязательства.
4. Подготовьте текст предварительного договора. Включите все обязательные пункты, а также дополнительные условия (штрафы, форс‑мажор, порядок разрешения споров).
5. Подпишите договор. Подписи сторон могут быть заверены нотариусом (необязательно, но повышает доказательную силу).
6. Соблюдайте сроки. По истечении установленного срока стороны обязаны заключить основной договор либо возместить убытки.

Ответственность за нарушение предварительного договора

Если одна из сторон не исполняет обязательство по заключению основного договора, применяются нормы:

• Ст. 445 ГК РФ – обязательное исполнение договора в натуре (в данном случае – заключение основного договора).
• Ст. 446 ГК РФ – возможность требовать возмещения убытков, если исполнение в натуре невозможно.
• Ст. 447 ГК РФ – штрафные санкции (неустойка) за просрочку или отказ от заключения основного договора.

Судебная практика (в т.ч. решения Верховного Суда РФ) подтверждает, что предварительный договор имеет силу обязательного договора, и сторона‑правообладатель может потребовать принудительного заключения основного договора, если иные условия (например, отсутствие согласия в юридически значимых вопросах) не препятствуют этому.

Примеры из судебной практики

• Дело № А53‑16056/2018 (Верховный Суд РФ, 12 июня 2020) – суд признал, что двусторонний предварительный договор купли‑продажи недвижимости, содержащий точные параметры объекта и цену, создал обязательство у продавца заключить основной договор в течение 30 дней. Отказ продавца привёл к возмещению убытков покупателем.
• Дело № А55‑14053/2019 (Арбитражный суд Москвы, 3 марта 2021) – в случае одностороннего предварительного договора продавец обязан был предложить покупателю заключить договор, но не был обязан гарантировать его заключение. Суд отказал в принудительном исполнении, но назначил выплату неустойки за несоблюдение сроков предложения.
• Опционный договор на поставку сырья (Арбитражный суд Санкт‑Петербурга, 17 ноября 2022) – суд подтвердил право покупателя воспользоваться опцией в течение установленного срока и обязал поставщика заключить основной договор поставки.

Практические рекомендации при заключении предварительного договора

1. Тщательно прописывайте предмет сделки. Чем точнее описание объекта, тем меньше рисков споров.
2. Указывайте порядок определения цены. Если цена может изменяться (например, в зависимости от индекса), укажите формулу расчёта.
3. Формулируйте сроки и порядок заключения основного договора. Установите чёткие даты, способы уведомления и формы согласования.
4. Определите размер и порядок уплаты неустойки. Это стимулирует стороны к соблюдению сроков.
5. Обеспечьте доказательную базу. При желании можно заверить договор у нотариуса или зарегистрировать в реестре (если это предусмотрено законом).
6. Учтите особые требования к сделкам с недвижимостью. При предварительных договорах, связанных с недвижимым имуществом, следует обеспечить наличие выписки из ЕГРН и согласие всех совладельцев.
7. Проверьте наличие ограничений. Например, в некоторых отраслях (банковские услуги, страхование) существуют особые правила заключения предварительных договоров.

Образец предварительного договора (купля‑продажа квартиры)

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР
г. Москва «__» __________ 2026 г.

Мы, нижеподписавшиеся:

Продавец: Общество с ограниченной ответственностью «ДомСтрой», ИНН 7701234567, ОГРН 1127701234567, в лице директора Иванова И.И., действующего на основании Устава,
Покупатель: Ф.И.О. Петров П.П., паспорт № 45 12 345678, выдан ОВД г. Москвы г., проживает по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д. 10, кв. 5,

именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий Предварительный договор о нижеследующем:

Предмет договора. Продавец обязуется в дальнейшем заключить с Покупателем договор купли‑продажи жилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Сокольническая, д. 15, кв. 7, общей площадью 65,0 м² (далее – «Объект»).

Условия будущего договора купли‑продажи:
 a) Цена Объекта: 12 500 000 (двенадцать миллионов пятьсот тысяч) рублей.
 b) Порядок оплаты: 10 % от цены (1 250 000 руб.) в виде задатка в течение 5 (пяти) рабочих дней после подписания настоящего договора; оставшаяся часть – в течение 30 (тридцати) дней с даты подписания договора купли‑продажи.
 c) Срок заключения основного договора: не позднее «__» __________ 2026 г.
 d) Условия передачи прав собственности: после полной оплаты Продавец обязуется подать в Росреестр заявление о государственной регистрации права собственности на Покупателя.

Ответственность за неисполнение.
 a) В случае нарушения сроков заключения основного договора Сторона, допустившая просрочку, уплачивает неустойку в размере 0,1 % от цены Объекта за каждый календарный день просрочки.
 b) При невозможности заключения основного договора по вине Продавца Покупатель вправе требовать возмещения реального ущерба в соответствии со ст. 446 ГК РФ.

Прочие условия.
 a) Все споры, возникающие из настоящего договора, решаются в порядке переговоров; при недостижении согласия – в суде по месту нахождения Объекта.
 b) Договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой Стороны, оба экземпляра имеют одинаковую юридическую силу.

Подписи сторон:

_____________________/И.И. Иванов
(Продавец)

_____________________/П.П. Петров
(Покупатель)

Заключительные выводы

Предварительные договоренности – важный инструмент планирования гражданско‑правовых отношений. Они позволяют сторонам зафиксировать ключевые условия будущей сделки, минимизировать риски и обеспечить юридическую защиту интересов. При правильном оформлении (с учётом требований ст. 429 и сопутствующих статей ГК РФ) такие договоры обладают высокой принудительной силой и могут быть эффективно использованы в различных отраслях: недвижимости, строительства, поставок, финансовых услуг и др.

Для успешного применения предварительных договоров рекомендуется привлекать квалифицированных юристов, тщательно прорабатывать каждое условие и, при необходимости, фиксировать договор у нотариуса.

Текст подготовлен на основе актуального законодательства РФ (ГК РФ, ст. 429 в редакции от 8 марта 2015 г., № 42‑ФЗ) и судебной практики, опубликованной на официальных правовых порталах (КонсультантПлюс, Гарант, Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ). Дата составления статьи – .