В российском праве основным источником регулирования вопросов собственности является Гражданский кодекс РФ. Две ключевые нормы, посвящённые возникновению права собственности у нового лица, — это статья 218 и статья 234. Ниже разберёмся, в чём их суть, какие есть особенности и на что обратить внимание при покупке, дарении или наследовании имущества, особенно если в ЕГРН значится умерший собственник.
Статья 218 ГК РФ: основания возникновения права собственности у нового собственника
Переход права собственности по основаниям, допускаемым законом
- Договор купли-продажи
- Договор дарения
- Наследование (по закону или по завещанию)
- Иные основания, предусмотренные законом или договором
Момент возникновения права собственности
- Единая позиция: право собственности переходит к приобретателю с момента государственной регистрации перехода права в Росреестре (ЕГРН).
- До 2016 года действовала «двухступенчатая» система: сначала подписание договора, потом регистрация. С 2017 года перешли на однократную подачу документов через МФЦ или онлайн.
Важный нюанс: приобретение имущества у умершего собственника
Если в ЕГРН владелец числится как умерший в 2018 году, а запись не обновлена, любая сделка с таким объектом невозможна. Первым делом нужно:
- Убедиться, что наследство вступлено кем-то из наследников.
- Получить свидетельство о праве на наследство у нотариуса.
- Зарегистрировать переход права в Росреестре;
Статья 234 ГК РФ: приобретательная давность
Что это такое
Приобретательная давность — институт, позволяющий лицу, открыто и добросовестно владевшему чужим имуществом в течение пятнадцати лет, получить право собственности на него.
Условия
- Добросовестность: лицо не знало и не могло знать, что имущество ему не принадлежит.
- Открытое владение: не скрывал факт владения от собственника и третьих лиц.
- 15-летний срок исчисляется с момента начала владения и может быть прерван судом.
Процедура
- Собрать доказательства добросовестного и открытого владения (чеки, показания соседей, квитанции, договоры).
- Обратиться в суд с иском о признании права собственности по приобретательной давности.
- После вступления судебного решения в силу — подать документы в Росреестр для регистрации права.
Алгоритм действий при покупке заброшенного садового участка
Шаг 1. Проверка ЕГРН
Заказать выписку из ЕГРН (онлайн через сайт Росреестра или в МФЦ). Важно увидеть:
- Кто числится собственником.
- Есть ли обременения (арест, залог).
- Кадастровый номер и точные границы.
Шаг 2. Проверка наследства
Если собственник умер, но переход права не оформлен:
- Найти нотариуса по последнему месту жительства умершего.
- Проверить, открывалось ли наследственное дело.
- Если наследники не вступили в права, можно договориться с ними о договоре купли-продажи долей наследства после их вступления в права.
Шаг 3; Оформление сделки
- Составить договор купли-продажи (желательно у нотариуса).
- Получить отказные письма от других наследников (если участок достался нескольким).
- Подать пакет документов в Росреестр: договор, кадастровый паспорт, правоустанавливающие документы, паспорта сторон.
Шаг 4. Регистрация и получение выписки
После регистрации в ЕГРН владельцем станет новый покупатель. Срок — 5–9 рабочих дней при подаче через МФЦ, 1–3 дня при электронной подаче.
На что обратить внимание
- Налоги: При продаже имущества, находившегося в собственности менее 5 лет, возможен НДФЛ 13 %.
- Прописка: Для садовых участков необходимо уточнить статус: садовое товарищество, ИЖС, ЛПХ.
- Коммуникации: Проверить наличие электричества, воды и границ с соседями.
- Кадастровая ошибка: Сравнить фактические границы с кадастровым планом.
Статья 218 ГК РФ описывает общие основания перехода права собственности (договор, наследство), а статья 234 ГК РФ предоставляет возможность приобрести право на имущество через приобретательную давность. При покупке заброшенного садового участка в первую очередь нужно проверить актуальность записей в ЕГРН и оформить наследство при наличии умершего собственника. После этого можно смело заключать договор и регистрировать право в Росреестре.
Будьте внимательны и консультируйтесь с квалифицированным юристом или нотариусом: это сэкономит время, деньги и нервы!