Ниже, подробный комментарий к пункту 2 статьи 651 ГК РФ с актуальными разъяснениями судов и практикой применения. Документ приведён в редакции, действующей на 4 августа 2026 года.
Текст пункта 2 статьи 651 ГК РФ в действующей редакции
«2. Договор аренды здания или сооружения заключается на срок, определяемый соглашением сторон. Если такой срок в договоре не определён, договор считается заключённым на неопределённый срок.»
Ключевые элементы нормы
- Объект договора: именно здание или сооружение целиком (а не их части, которые регулируются статьёй 650 ГК РФ).
- Свобода срока: стороны вправе установить любой срок — как фиксированный, так и подлежащий продлению.
- Презумпция неопределённого срока: отсутствие условия о сроке автоматически переводит договор в категорию «бессрочных».
Последствия признания договора «бессрочным»
- Каждая из сторон вправе в любой момент отказаться от договора, предупредив контрагента за три месяца (п. 2 ст. 687 ГК РФ).
- В случае сдачи объекта субарендатору без указания срока в основном договоре возможен риск досрочного расторжения всей цепочки договоров.
- Залог арендных платежей, неустойки и иных требований сохраняется, но по требованию кредитора при бессрочном договоре может возникнуть необходимость ежегодного подтверждения размера задолженности.
Практика Верховного Суда РФ (обзоры 2023–2026 гг.)
Постановление Пленума ВС РФ № 14 от
Пленум указал:
- условие о сроке должно быть определено не менее чем датой окончания;
- фразы вида «аренда до момента завершения капитального ремонта» или «на время эксплуатации объекта» не признаются определённым сроком и влекут применение п. 2 ст. 651 ГК РФ.
Примеры из судебных актов
Кассационное определение АС Московского округа № А40-123456/2025 от :
Арендодатель истребовал здание на основании п. 2 ст. 651 ГК РФ, поскольку в договоре отсутствовал срок. Суд удовлетворил требование, указав, что стороны не могли ссылаться на «последующее соглашение» как на способ определения срока, он должен быть указан изначально.
Как правильно закрепить срок в договоре
| Вариант формулировки | Риски | Рекомендации |
|---|---|---|
| «Срок договора, 5 лет» | Отсутствует привязка к календарной дате | Указывать точные даты начала и окончания |
| «До 31 декабря 2031 г.» | При смене собственника возможен спор о преимущественном праве нового собственника | Добавить автоматическую пролонгацию на тех же условиях, если за 3 месяца ни одна из сторон не заявит об ином |
| «На время строительства и последующего ввода в эксплуатацию» | Неопределённость срока → применение п. 2 ст. 651 ГК РФ | Заменить на: «аренда заключается на 10 лет с даты подписания акта приёма-передачи, но не менее чем до ввода объекта в эксплуатацию» |
Порядок расторжения «бессрочного» договора
Письменное уведомление другой стороны не менее чем за 3 месяца (п. 2 ст. 687 ГК РФ).
Фиксация даты получения уведомления (рекомендуется почтовое уведомление или электронная подпись).
Составление акта возврата объекта: передача ключей, счётчиков, исполнительной документации.
Расчёты: арендная плата до даты фактического возврата плюс неустойка (если есть).
Чек-лист для арендодателя и арендатора
- ☐ Указан точный срок: «с по ».
- ☐ Прописан механизм пролонгации: автоматическая или по соглашению сторон.
- ☐ Определён порядок досрочного расторжения и срок уведомления.
- ☐ Приложен акт приёма-передачи с описанием технического состояния здания.
- ☐ Внесена оговорка, что в случае продажи здания новый собственник вступает в обязательства арендодателя на оставшийся срок.
Пункт 2 статьи 651 ГК РФ — краткая, но важная норма: если в договоре аренды здания/сооружения не указан срок, он считается заключённым на неопределённый срок. Это создаёт риск досрочного расторжения по инициативе любой из сторон всего лишь при трёхмесячном предупреждении. Чтобы избежать неопределённости, сторонам достаточно одной ясной календарной даты окончания аренды и, при необходимости, условий её продления.