04 августа 2026

Что такое «общее имущество» в МКД?

Под общим имуществом многоквартирного дома понимаются все объекты, предназначенные для совместного пользования собственниками:

• межквартирные лестничные клетки, лифты, коридоры;
• кровля, фасады, фундамент, подвалы;
• инженерные системы (отопление, водоснабжение, электроснабжение) до первого отключающего прибора;
• земельный участок под домом, дворовые территории;
• иные помещения, выделенные в качестве самостоятельных объектов (магазины, кафе, аптеки) и являющиеся конструктивной частью дома (Постановление ФАС СЗО от № А56-7732/2010)․

Нормативная база: статья 249 ГК РФ

Статья 249 Гражданского кодекса РФ прямо устанавливает:

«Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности, несут все участники долевой собственности соразмерно своим долям…»

Это значит, что всё бремя содержания общего имущества делится между собственниками пропорционально площади принадлежащих им помещений (см․ также ст․ 39 ЖК РФ и ПП РФ от № 491, ред․ )․

Ключевые правила расчёта и оплаты

Принцип пропорциональности

Размер вашей обязательной платы =

(общая площадь вашей квартиры ÷ общая площадь всех помещений в доме) × общая сумма расходов на содержание общего имущества․

Что входит в «расходы»?

1. текущий ремонт и содержание лестниц, кровли, подъездов;
2. уборка и санитарная обработка мест общего пользования;
3. электро- и теплоснабжение МОП (мест общего пользования);
4. обслуживание лифтов, систем дымоудаления, противопожарного оборудования;
5. уплата взносов на капитальный ремонт (ст․ 169 ЖК РФ);
6. услуги управляющей компании․

Даже если не пользуетесь — платите

Собственники подвальных магазинов, кафе, аптек и прочих нежилых помещений обязаны участвовать в расходах независимо от фактического пользования общим имуществом (Постановление ФАС СЗО от № А56-7732/2010)․

Новые правила расчёта после ПП № 92

С 2025 года действует Постановление Правительства № 92, внесяшее изменения в порядок начисления платы за СОИ (содержание общего имущества):

• вводится единый «тариф за содержание и ремонт общего имущества» в рублях за 1 м² общей площади;
• для нанимателей по договорам соцнайма тариф устанавливает орган местного самоуправления;
• для собственников — общее собрание (либо тариф, утверждённый региональным тарифным комитетом, если собрание не определило иное)․

Как оспорить неправильный расчёт?

Если управляющая компания:

1. применяет ставку, не утверждённую общим собранием;
2. игнорирует пропорциональный принцип (ст․ 249 ГК РФ и ст․ 39 ЖК РФ);
3. отказывается делать перерасчёт,

— подавайте иск в суд․ Верховный Суд РФ уже поддержал позицию о пересмотре дел, где были нарушены правила пропорционального распределения расходов (дело о переплате за содержание жилья, 2025 г․)․

Все собственники (квартир, офисов, магазинов) несут расходы на общее имущество обязательно и пропорционально своей доле․
Размер доли определяется площадью помещения․
Основанием для расчёта служат ст․ 249 ГК РФ, ст․ 39 и 158 ЖК РФ, ПП РФ № 491․
Тариф утверждается либо общим собранием, либо муниципальным органом․
Неправильное начисление можно оспорить в суде или через жилищную инспекцию․

Информация подготовлена по состоянию на ․ Перед принятием решений проконсультируйтесь с юристом․