Дата актуализации: 09:34 MSK

Что считается «бессрочным» договором аренды

Бессрочным признаётся договор‚ в котором:

• не указан конкретный срок окончания аренды;
• срок заключения равен или превышает 5 лет‚ но при этом стороны не оформили его государственной регистрацией (ч․ 2 ст․ 651 ГК РФ);
• аренда продолжается после окончания первоначального срока‚ и ни одна из сторон в течение месяца не заявила о прекращении отношений (п․ 2 ст․ 651 ГК РФ)․

Общая схема расторжения

1. Определить основание (см․ ниже)․
2. Составить письменное уведомление контрагента․
3. Отправить с уведомлением о вручении не позднее‚ чем за 3 месяца до желаемой даты расторжения (ст․ 687 ГК РФ)․
4. Осуществить передачу имущества по акту приёма-передачи․
5. Подписать соглашение о расторжении или подать иск в суд‚ если стороны не пришли к согласию․

Возможные основания для расторжения

Инициатива арендатора-организации без согласия арендодателя

Допускается‚ если:

• арендодатель более 2-х раз подряд не обеспечивал надлежащее использование имущества (ст․ 614 ГК РФ);
• объект признан аварийным или подлежит капитальному ремонту (ст․ 617 ГК РФ);
• арендодатель не выполнил обязательства по ремонту в течение 30 дней после получения письменного уведомления (п․ 2 ст․ 616 ГК РФ)․

Взаимное соглашение сторон

Достаточно подписать дополнительное соглашение к договору и зарегистрировать его в Росреестре‚ если предмет аренды требует госрегистрации (ст․ 651 ГК РФ)․

Внесудебное уведомление

Согласно ст․ 687 ГК РФ любая из сторон вправе в любой момент отказаться от бессрочного договора‚ предупредив другую сторону за 3 месяца․
Важно: если в договоре указано‚ что «стороны не вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке»‚ такое условие недействительно и не может ограничить право стороны на уведомительный отказ (п․ 2 ст․ 687 ГК РФ)․

Судебное расторжение

Подать иск можно по основаниям ст․ 450-453 ГК РФ:

• существенное нарушение договора;
• неустранимые недостатки объекта;
• арендодатель отказывается подписывать акт приёма-передачи и препятствует выселению․

Шаблон уведомления арендодателю

Уведомление
о расторжении договора аренды № ____ от «___»________ 20__ г․

ООО «Арендатор»‚ ИНН ____________‚ 
юр․/почт․ адрес: __________________________‚
в лице __________________________ (ФИО‚ должность)‚
действующего на основании __________________________‚
настоящим сообщает:

В соответствии со ст․ 687 ГК РФ мы отказываемся от договора аренды помещения площадью ___ м²‚ расположенного по адресу: __________________________․
Договор считается расторгнутым по истечении трёх месяцев со дня получения настоящего уведомления․
Просим до «___»________ 20__ г․ совместно составить акт приёма-передачи имущества и произвести окончательный расчёт․

Приложения:
 ― Копия договора аренды (при необходимости);
 ⸺ Акт осмотра помещения (при наличии)․
С уважением‚
_______________/ФИО/
_______________/должность/
М․П․

Налоговые и бухгалтерские последствия

Часто задаваемые вопросы

Можно ли расторгнуть договор досрочно‚ если в нём прямо запрещено расторжение?

Да․ Согласно п․ 2 ст․ 687 ГК РФ‚ такое условие недействительно․ Важно соблюсти 3-месячный срок уведомления․

Нужно ли регистрировать соглашение о расторжении в Росреестре?

Если объект аренды подлежит государственной регистрации (здания‚ помещения‚ земельные участки)‚ то дополнительное соглашение о расторжении также регистрируется (ст․ 651 ГК РФ)․

Как быть с залогом (депозитом) после расторжения?

Залог подлежит возврату в течение 10 рабочих дней со дня подписания акта приёма-передачи‚ если не выявлены повреждения сверх нормы износа․

Краткий чек-лист для юриста

• Изучить договор на предмет прямого запрета расторжения и признать его ничтожным․
• Зафиксировать все нарушения арендодателя письмами и актами․
• Отправить уведомление заказным письмом с уведомлением о вручении․
• Назначить комиссию для составления акта возврата помещения и имущества․
• Закрыть все счета арендных платежей и подтвердить расчёты платёжными поручениями․