Действующий Земельный кодекс РФ (далее — ЗК РФ) устанавливает исчерпывающий порядок, при котором возможен раздел земельных участков. Процедура регулируется главой V.1 (ст. 11.2–11.9) и затрагивает как права собственников, так и интересы публичных образований. Ниже — подробное руководство, включающее актуальные изменения 2024–2026 гг. и судебную практику.

Содержание

1. Что такое «раздел земельного участка»?
2. Основания и кто может инициировать раздел
3. Согласие третьих лиц: кого спрашивать и как оформлять
4. Пошаговая процедура раздела
5. Перечень документов и госпошлины
6. Особенности кадастрового учёта новых участков
7. Налоговые последствия: повышающие коэффициенты Минфина РФ
8. Актуальная судебная практика (дело № А14-13601/2013 и др.)
9. Нововведения с 1 сентября 2026 года: изъятие за неиспользование
10. Частые вопросы и советы юристов

Что такое «раздел земельного участка»?

Раздел — это прекращение существования единого земельного участка и одновременное образование на его месте двух и более самостоятельных объектов недвижимости, каждый из которых получает:

• новый кадастровый номер;
• обновлённую площадь;
• самостоятельный кадастровый паспорт/выписку ЕГРН.

Важно: если в результате «раздела» образуется один новый участок и остаток, то по нормам ЗК РФ это считается выделом доли, а не разделом (ст. 11.9).

Основания и кто может инициировать

Согласие третьих лиц: кого спрашивать и как оформлять

Письменное согласие требуется в обязательном порядке, если:

• на участке зарегистрированы обременения (ипотека, аренда, сервитут);
• право аренды оформлено ранее без кадастрового паспорта (п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ);
• земля передана в бессрочное пользование (ст. 20 ЗК РФ).

Форма согласия:

1. Отдельное заявление на фирменном бланке арендатора/держателя сервитута.
2. Нотариальное удостоверение только если согласие выдаёт юрлицо через уполномоченное лицо.
3. При ипотеке, письмо банка с указанием «не возражает против образования новых участков при сохранении залога».

Пошаговая процедура раздела (2026 г.)

1. Подготовка межевого плана будущих участков (кадастровый инженер).
2. Сбор согласий (если есть обременения).
3. Электронная подача заявления через Госуслуги в МФЦ/Росреестр (форма Р14001).
4. Оплата госпошлины: 2000 руб. за каждый новый участок (подп. 24 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
5. Проверка Росреестром (5–7 раб. дн.).
6. Получение выписки ЕГРН и кадастровых паспортов.

Перечень документов

• Заявление по форме Р14001 (PDF-шаблон на сайте Росреестра).
• Кадастровый паспорт исходного участка (или выписка ЕГРН не старше 5 дней).
• Межевой план на каждый новый участок (XML-файл + бумага).
• Согласия заинтересованных лиц (см. раздел 3).
• Квитанция об оплате госпошлины.
• Паспорт заявителя/ИНН/СНИЛС (физлицо) или выписка ЕГРЮЛ (юрлицо).

Особенности кадастрового учёта

С 1 января 2026 г. действует единый электронный журнал раздела в ЕГРН. Теперь:

• кадастровый инженер загружает XML-межевой план напрямую в систему;
• Росреестр автоматически проверяет минимально допустимую площадь по ВРИ;
• если хотя бы один новый участок < 100 м² для ИЖС, раздел заблокируется до увеличения площади.

Налоговые последствия

Минфин РФ письмо № 03-05-05-02/72345 от разъяснил: при разделе применяется повышающий коэффициент 1,1 к кадастровой стоимости первых 12 месяцев после регистрации новых участков, если:

• земля сельхозназначения;
• в течение 3 лет не будет подана декларация о ведении сельхозпроизводства.

Для остальных категорий налог рассчитывается по обычной ставке с момента постановки на учёт.

Актуальная судебная практика

Дело № А14-13601/2013 (Ф10-2999/14)

Верховный Суд РФ указал:

«Из пункта 4 статьи 11.2 ЗК РФ следует, что образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, арендаторов и залогодержателей. Отсутствие такого согласия является основанием отказа в регистрации».

Нововведения с 1 сентября 2026 г.: изъятие за неиспользование

МОСКВА, 1 сентября (ТАСС). Утверждён перечень признаков неиспользования:

• отсутствие в течение 3 лет фактического ведения сельхоздеятельности на сельхозземлях;
• застройка менее 10 % площади ИЖС-участка в течение 5 лет;
• отсутствие объектов капстроительства на участках промназначения.

Если после раздела вновь образованные участки попадают под критерии, муниципалитет вправе:

1. направить предупреждение;
2. по суду изъять участок без компенсации рыночной стоимости, но с возвратом уплаченного налога за последние 3 года.

Частые вопросы и советы юристов