Зачем регистрировать договор аренды в ЕГРН

С 2026 года договор аренды недвижимости обязательно подлежит государственной регистрации, если:

• срок аренды равен или превышает один год;
• объект – жилое или нежилое помещение, земельный участок, здание или его часть;
• арендатору нужна юридическая защита от «двойных» сделок со стороны собственника.

После регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) появляется запись об ограничении (обременении) права собственности. Это значит, что собственник не сможет продать, подарить или заложить объект без согласия арендатора.

Что именно вносится в ЕГРН

Две юридически значимые записи

1. Запись о сделке – подтверждает заключение договора аренды.
2. Запись об ограничении (обременении) – фиксирует временное ограничение прав собственника.

Срок действия записи

Запись об обременении действует до конца срока договора или до даты досрочного расторжения. Важно: после окончания аренды или расторжения договара само обременение не исчезает автоматически. Стороны должны отдельно подать заявление о снятии ограничения, иначе регистрация нового договора на тот же объект будет невозможна.

Какие документы готовим в 2026 году

• Договор аренды – в 3 экземплярах (для собственника, арендатора и Росреестра).
• Дополнительные соглашения, если стороны вносят изменения в предмет договора (например, меняется площадь).
• Кадастровый паспорт или выписка ЕГРН (не старше 5 дней).
• Паспорта/выписки ЕГРЮЛ – если стороны юрлица.
• Согласие супруга/супруги – если объект находится в совместной собственности.
• Квитанция об оплате госпошлины:
  • физлицо – 2 000 ₽;
  • юрлицо – 22 000 ₽ (с пошлина выросла вдвое).

Где и как подать документы

Онлайн

Через официальный портал Росреестра (https://rosreestr.gov.ru/eservices/real_estate_registration/) с помощью электронной подписи (ЭЦП).

Офлайн

• Любой офис МФЦ.
• Филиал Росреестра по месту нахождения объекта.

При подаче специалист может запросить технический план – особенно если речь идёт о доле в здании или нежилом помещении. План заказывают у кадастровых инженеров заранее.

Сроки регистрации и контроль статуса

Если появились ошибки или объект находится под арестом, Росреестр приостанавливает регистрацию и направляет уведомление (письмо, СМС или звонок).

Что делать при изменении условий аренды

Повышение/понижение арендной платы

Достаточно оформить дополнительное соглашение. Перерегистрация в ЕГРН не требуеться.

Изменение площади, переуступка прав, выдел доли

Нужно заключить новый договор и заново подать документы в Росреестр, потому что меняется предмет обременения.

Как снять обременение после окончания аренды

1. Стороны подписывают акт приёма-передачи и соглашение о расторжении.
2. Собственник подаёт заявление о прекращении обременения в Росреестр/МФЦ.
3. Платит госпошлину 200 ₽ (для физлиц).
4. Срок снятия – до 5 рабочих дней.

Без этой процедуры в ЕГРН останется «висеть» старая запись, и новый арендатор не сможет зарегистрировать договор до её удаления.

Частые ошибки и как их избежать

• Нет технического плана части здания – заказывайте у кадастрового инженера минимум за 5 дней до подачи.
• Отсутствие ЭЦП у юрлица – оформите электронную подпись заранее (портал ФНС или аккредитованный УЦ).
• Объект арестован – в ЕГРН появится отказ; нужно дождаться снятия ареста.
• Опечатка в кадастровом номере – проверьте выписку ЕГРН перед подачей.

1. Определить, подлежит ли ваш договор регистрации (≥ 1 года).
2. Подготовить пакет документов + технический план (если нужно).
3. Оплатить госпошлину (2 000 ₽/22 000 ₽).
4. Подать онлайн на портале Росреестра или в МФЦ.
5. Получить выписку ЕГРН с обременением.
6. По окончании аренды обязательно снять обременение.

Следуя этому алгоритму, вы защитите свои права и избежите проблем при любых будущих сделках с недвижимостью.