— Росреестр официально разъяснил, при каких условиях второй супруг может быть внесён в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) как участник общей совместной собственности без согласия залогодержателя. Это важное уточнение касается всех семей, у которых квартира или дом куплены в браке и находятся в ипотеке, а право собственности оформлено только на одного из супругов.
Почему возник вопрос?
При покупке недвижимости в ипотеке банки почти всегда требуют оформить право собственности на одного из супругов (титульного собственника). Однако по семейному законодательству (ст. 34 СК РФ) все имущество, приобретённое в браке, является совместной собственностью, даже если документы оформлены на одного человека. Таким образом:
- в ЕГРН числится один собственник;
- фактически объект принадлежит обоим супругам;
- ипотека остаётся обременением на всю квартиру.
Ранее чиновники и банки неоднозначно трактовали, требуется ли согласие залогодержателя (банка) для внесения в реестр второго супруга: ведь формально меняется состав собственников.
Разъяснение Росреестра от 17 мая 2024 г. № 14-4493-ТГ/24
В письме от № 14-4493-ТГ/24 Росреестр дал чёткие разъяснения:
- Согласие банка не нужно, если:
- объект приобретён в браке (режим совместной собственности не изменён брачным договором);
- в ЕГРН внесаются сведения только о втором участнике совместной собственности, без изменения самого права собственности и без прекращения ипотеки (п. 1 ст. 38 Закона № 218-ФЗ).
- Что происходит в реестре:
- старая запись о праве собственности титульного супруга погашается;
- вносится новая запись: «общая совместная собственность» с указанием обоих супругов;
- при этом ипотека сохраняется и продолжает обременять объект.
- Требуется заявление одного из супругов с приложением:
- свидетельства о браке;
- копии правоустанавливающего документа (ДДУ, договор купли-продажи);
- копии ипотечного договора (если требуется).
Как подать заявление
Для регистрации второго супруга в ЕГРН можно использовать любой удобный способ:
- МФЦ — подача через многофункциональный центр;
- Росреестр — личное обращение в территориальный отдел;
- Электронная подача через портал gosuslugi.ru или сервисы Росреестра.
Государственная пошлина за внесение изменений не взимается, поскольку фактически право собственности не переходит, а только уточняется его состав.
Краткий чек-лист для супругов
| Шаг | Действие | Комментарий |
|---|---|---|
| 1 | Проверить брачный договор | Если режим имущества не изменён, идём дальше. |
| 2 | Собрать документы | Паспорта, свидетельство о браке, выписка ЕГРН. |
| 3 | Заполнить заявление | Форма предоставляется в МФЦ/Росреестре. |
| 4 | Подать документы | На регистрацию отводится 5–7 рабочих дней. |
Важные ограничения и исключения
- Брачный договор, заключённый до приобретения недвижимости, может изменить режим собственности. Тогда потребуется согласие залогодержателя.
- Вторичный рынок: если квартира была куплена с уже зарегистрированной ипотекой, правила те же.
- Доли вместо совместной собственности. Если супруги оформили доли (например, ½ и ½), внесение второго участника также не требует согласия банка, но оформляется как «общая долевая собственность».
Контакты для консультаций
Центральный офис Росреестра
117292, Москва, ул. Кржижановского, 6
Телефоны: +7 (495) ‑56-82-83, +7 (495) ‑87-92-92
Разъяснение Росреестра вводит прозрачные и удобные правила: второй супруг может быть внесён в ЕГРН без лишней бюрократии и без дополнительного согласования с банком. Это защищает права семьи и упрощает последующие сделки (продажа, дарение, наследование), поскольку объект официально закрепляется за обоими супругами.