Что такое самовольная постройка?

Самовольной постройкой в соответствии со статьёй 222 Гражданского кодекса РФ признаётся:

• жилой дом или иное строение,
• возведённое на земельном участке, не отведённом в установленном порядке для строительства,
• или созданное без необходимых разрешений,
• либо с существенным нарушением архитектурных, строительных норм и правил.

Краткая история нормы и «старые» самострои

Здания, построенные до , не могут быть признаны самовольными постройками в смысле действующего ГК РФ: к ним применялись нормы статьи 109 ГК РСФСР 1964 года, которые были значительно мягче.

Последствия признания постройки самовольной

Изъятие из гражданского оборота

Постройка исключается из гражданского оборота. Это означает, что собственник не вправе:

• продавать;
• дарить;
• сдавать в аренду;
• совершать иные сделки.

Снос или приведение в соответствие

Снос (либо приведение в соответствие с требованиями законодательства) осуществляется:

• в добровольном порядке – за счёт лица, произведшего самовольное строительство;
• в принудительном порядке – по решению суда либо органа местного самоуправления (ст. 55.32 ГрК РФ).

Важно: снос – крайняя мера (п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от № 44).

Штрафы

За самовольное строительство предусмотрены штрафы по КоАП РФ:

• для граждан – до 250 000 ₽;
• для юрлиц – до 1 000 000 ₽.

Как узаконить самовольную постройку в 2025 году

Шаг 1. Проверка оснований для узаконивания

Узаконить можно, если:

1. Земельный участок можно оформить в собственность или аренду.
2. Постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.
3. Имеются техническая возможность и готовность устранить нарушения норм.

Шаг 2. Сбор документов

• Кадастровый паспорт земельного участка (или межевой план).
• Технический план постройки (выписка из ЕГРН).
• Разрешение на строительство (если возможно получить ретроспективно).
• Акт обследования БТИ/Мосгортехинвентаризация.
• Согласие всех собственников земельного участка (если участок в долевой собственности).

Шаг 3. Подача заявления в орган местного самоуправления

Заявление подаётся с приложением всех документов и проекта приведения постройки в соответствие.

Шаг 4. Получение решения

Срок рассмотрения – до 30 дней. Возможные исходы:

• одобрение – постройка вносится в ЕГРН;
• отказ – можно обжаловать в суд.

Судебные перспективы: признание права собственности через суд

Суд может признать право собственности на самовольную постройку, если:

• установлен факт самостоятельного, открытого и непрерывного владения;
• постройка не нарушает права третьих лиц;
• есть возможность устранить нарушения.

Ключевой прецедент: Постановление ФАС Московского округа от по делу № А40-120538/10-135-699 – подтверждение применимости старой редакции нормативных актов к объектам до 1995 г.

Что нельзя «узаконить»

• Постройки на землях запаса федерального значения.
• Объекты в охранных зонах (включая береговые полосы водоёмов).
• Здания, создающие угрозу жизни и здоровью (по заключению экспертизы).

Дата актуальности: 04 августа 2026 г.