Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации‚ заключать сделки между близкими родственниками в общем случае разрешено. Однако законодательство устанавливает ряд ограничений и особенностей‚ несоблюдение которых может привести к признанию сделки недействительной или даже к привлечению к ответственности. Ниже — подробный разбор‚ на что обращать внимание‚ чтобы избежать проблем.

Кого считают близкими родственниками

В российском праве к близким родственникам относятся:

• родители и дети (включая усыновителей и усыновлённых);
• супруги;
• родные братья и сёстры;
• дедушки‚ бабушки и внуки;
• опекуны/попечители и их подопечные.

Абсолютные запреты: когда сделка невозможна

Возмездные сделки с несовершеннолетними

Статья 37 ГК РФ прямо запрещает любые возмездные сделки (купля-продажа‚ аренда‚ мена и т.д.) между:

• несовершеннолетними и их родителями/усыновителями;
• несовершеннолетними и их опекунами/попечителями;
• несовершеннолетними и супругами или близкими родственниками указанных лиц.

Нарушение грозит признанием договора недействительным ab initio (с момента заключения)‚ возвратом сторон в исходное положение и даже административной ответственностью.

Материнский капитал и недвижимость

Если сделка с недвижимостью финансируется за счёт материнского (семейного) капитала‚ покупать жильё у близких родственников нельзя. Подобная «схема» расценивается как злоупотребление правом и может быть оспорена ФНС или Пенсионным фондом вплоть до уголовной ответственности по ст. 159.2 УК РФ (мошенничество при получении выплат).

Относительные ограничения: сделки возможны‚ но с оговорками

В остальных случаях (например‚ купля-продажа квартиры между братьями или дарение дома дочери) сделки разрешены‚ но:

1. ФНС и Росреестр проводят усиленную проверку на предмет занижения цены‚ фиктивности и уклонения от налогов.
2. Если цена явно занижена‚ налоговый орган доначисляет НДФЛ исходя из кадастровой стоимости.
3. Сделка может быть оспорена‚ если доказано‚ что её цель — причинить ущерб третьим лицам (например‚ кредиторам) или уклониться от долгов.

Как оформить сделку правильно

Пошаговый алгоритм

• Шаг 1. Проверка права. Убедитесь‚ что объект свободен от обременений (ипотеки‚ арестов).
• Шаг 2. Оценка. Закажите независимую рыночную оценку‚ чтобы минимизировать риски доначисления НДФЛ.
• Шаг 3. Нотариальное удостоверение. Дарение недвижимости между родственниками обязательно у нотариуса (п. 1 ст. 42 ФЗ-218). Купля-продажа — по желанию‚ но нотариат ускоряет регистрацию.
• Шаг 4. Подача в Росреестр. Нотариус сам отправляет документы через МФЦ/ЕГРН в электронном виде.

Размер госпошлины и налоги

Для родственников предусмотрены льготы:

• при дарении недвижимости между близкими родственниками освобождаются от НДФЛ (п. 18.1 ст. 217 НК РФ);
• госпошлина за регистрацию права — 2 000 руб. для физлиц‚ независимо от родства.

Подводные камни и советы юриста

Частые ошибки

1. Заниженная цена. Если вы продаёте квартиру брату за 1 ₽‚ ФНС пересчитает налог по кадастру и потребует 13 % с разницы.
2. Скрытые долги. Убедитесь‚ что родственник-продавец не банкрот и не имеет судебных претензий.
3. Опека. Если в квартире прописан несовершеннолетний‚ потребуется согласие органа опеки даже при продаже «взрослому» родителю.

Рекомендации

• Составляйте договор в простой письменной форме‚ но приходите к нотариусу для удостоверения — это минимизирует риски.
• Храните все квитанции и платежные поручения‚ подтверждающие реальную уплату денег (даже между родственниками).
• При сомнениях заключайте предварительный договор с условием получения одобрения ФНС.

Итак‚ сделки между близкими родственниками в РФ разрешены‚ но:

• для несовершеннолетних действует абсолютный запрет на возмездные сделки;
• при использовании материнского капитала покупка у родственников недопустима;
• любые операции с недвижимостью подвергаются усиленной проверке.

Соблюдайте процедуры‚ не занижайте цену‚ оформляйте документы у нотариуса — и тогда сделка будет законной и безопасной для всех сторон.

Дата публикации: