Дата актуализации:
Что такое ТСН?
Товарищество собственников недвижимости (ТСН), это добровольное объединение собственников недвижимого имущества, создаваемое ими для:
- совместного владения, пользования и распоряжения общим имуществом (например, крыша, подвал, лифт, придомовая территория);
- достижения иных целей, предусмотренных законами (например, управление многоквартирным домом, обслуживание садовых товариществ).
ТСН может объединять собственников помещений в одном здании (многоквартирном доме) или в нескольких зданиях/земельных участках (жилые дома, садовые, огородные участки и т.п.).
Обязательные элементы устава ТСН
Устав ТСН должен содержать:
- Наименование с обязательным указанием слов «товарищество собственников недвижимости».
- Место нахождения (юридический адрес).
- Предмет и цели деятельности.
- Состав и компетенцию органов (общее собрание, правление, ревизионная комиссия и др.).
- Порядок принятия решений, в т.ч.:
- вопросы, решаемые единогласно;
- вопросы, решаемые квалифицированным большинством голосов.
- Иные сведения, предусмотренные законом.
Собственность и ответственность
Имущество ТСН
С 24 июля 2023 года (Федеральный закон № 351-ФЗ) закреплено:
ТСН является собственником имущества, переданного ему членами или приобретённого за счёт целевых взносов.
Разделение ответственности
- ТСН не отвечает по долгам своих членов.
- Члены ТСН не несут субсидиарной ответственности по обязательствам самого товарищества.
Преобразование ТСН
По решению общего собрания членов ТСН может быть переформатировано в потребительский кооператив (например, ЖКС или СНТ с кооперативной формой).
Пошаговая инструкция: как создать ТСН
- Инициативная группа собственников (не менее 50 % голосов от общей площади).
- Учредительное собрание: утверждение устава, выбор органов.
- Регистрация в ФНС (форма заявления Р11001, устав, протокол собрания).
- Получение ЕГРЮЛ и открытие расчётного счёта.
- Постановка на налоговый учёт и выбор системы налогообложения (УСН, ОСНО);
Налоги и отчётность
| Режим | Налог | Отчётность |
|---|---|---|
| УСН (доходы) | 6 % | УСН-Декларация ежегодно |
| УСН (доходы-расходы) | 15 % | УСН-Декларация ежегодно |
| ОСНО | НДС, налог на прибыль | Квартальные/ежемесячные формы |
Отличие ТСН от ТСЖ и ЖКС
- ТСН — некоммерческое партнёрство собственников, более гибкое.
- ТСЖ — потребительский кооператив, статус юрлица, обязанность управлять МКД.
- ЖКС — кооператив, может строить и эксплуатировать жильё.
Практические советы
- Чётко пропишите в уставе перечень общего имущества.
- Определите размер обязательных взносов и порядок их индексации.
- Не забывайте ежегодно публиковать годовой отчёт для прозрачности перед членами.
Частые ошибки
- Отсутствие кворума на собрании — фиксируйте явку в протоколе.
- Неправильное оформление протокола — подписи всех присутствующих обязательны.
- Смешение средств членов и ТСН — открывайте отдельный расчётный счёт.
ТСН, универсальный инструмент для объединения собственников недвижимости, который позволяет совместно управлять общим имуществом, при этом не создавая избычной ответственности участников. При грамотном уставе и соблюдении процедур ТСН эффективно решает вопросы обслуживания, финансирования и развития недвижимости без излишней бюрократии.
Информация подготовлена на основе официального текста Гражданского кодекса РФ и актуальных редакций ФЗ.