Дата актуальности: 04 июля 2026 г. 14:17:32

Часть 1. Статья 288 ГК РФ «Собственность на жилое помещение»

Текст статьи 288 ГК РФ (действующая редакция 2026 г.)

Статья 288 ГК РФ
1. Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением и в пределах, установленных законом.
2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) пользование принадлежащее ему жилое помещение:

• гражданину, на основании договора найма, договора безвозмездного пользования либо на ином законном основании;
• юридическому лицу — на основании договора аренды либо на ином законном основании.

При этом должны соблюдаться требования, установленные гражданским и жилищным законодательством.

Подробные комментарии к статье 288

Право собственности и его ограничения

Владение, пользование и распоряжение жилым помещением не являются абсолютными. Право собственника ограничивается:

• жилищным законодательством (в частности, Жилищным кодексом РФ);
• нормами о неприкосновенности жилища;
• требованиями к эксплуатации недвижимости (санитарные нормы, техника безопасности и др.);
• правами соседей (ст. 290–292 ГК РФ).

Передача жилого помещения третьим лицам

Собственник может легально передать жильё во временное владение (и/или пользование) только по договору:

1. Договор найма — с гражданином (ст. 671 ГК РФ + гл. 35 ЖК РФ).
2. Договор безвозмездного пользования (ссуды) — возможен только с гражданином (ст. 689 ГК РФ).
3. Договор аренды — с юридическим лицом (ст. 606 ГК РФ).

Важно: при передаче жилого помещения нельзя нарушать назначение помещения (например, использовать квартиру в качестве нежилого офиса без перевода в нежилой фонд).

Актуальные изменения 2025 г.

• Федеральный закон от № 533-ФЗ усилил контроль за использованием жилищного фонда в антикоррупционных и антиэкстремистских целях.
• Добавлена норма: при изъятии по антикоррупционным искам права собственности сохраняются обязательства перед нанимателями или арендаторами до окончания действующих договоров.

Часть 2. Статья 552 ГК РФ «Продажа здания или сооружения»

Текст статьи 552 ГК РФ (действующая редакция 2026 г.)

Статья 552 ГК РФ
1. При продаже здания, сооружения или иной недвижимости, расположенной на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, покупателю одновременно переходит право собственности на этот земельный участок.
2. По соглашению сторон право собственности на земельный участок может не переходить к покупателю, если иное предусмотрено законом или договором.
3. Продажа здания, расположенного на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, возможна без одновременной продажи тому же покупателю земельного участка, если иное не установлено законом.

Подробные комментарии к статье 552

Принцип «следования земли за зданием»

В большинстве случаев при сделке с капитальным объектом автоматически переходит и участок земли под ним (ст. 552 п. 1), за исключением ситуаций, прямо указанных в законе или договоре.

Исключение: отчуждение без земельного участка

Пункт 3 статьи 552 вводит явное исключение из общего правила: продавец может продать здание, но оставить земельный участок за собой. Это возможно:

• если такое условие прямо прописано в договоре;
• если законом не установлен иной порядок (например, в случае объектов государственной или муниципальной собственности).

Доля в праве на земельный участок

Если здание продаётся по частям (например, покупается только одно помещение), то:

• возникает долевая собственность на земельный участок;
• размер доли определяется пропорционально площади приобретённого помещения (ст. 131 ГК РФ, п. 4).

Судебная практика подтверждает, что требуется государственная регистрация доли в ЕГРН (Постановление ФАС Уральского округа от по делу № А60-2166/06-С8).

Последние изменения 2025 г.

Законодатель 2025 года уточнил:

1. при отчуждении здания без земельного участка обязательно указывать кадастровые номера обоих объектов в договоре (ст. 554 ГК РФ);
2. при продаже части здания не требуется индивидуализировать земельный участок в тексте договора, если он уже оформлен как общее имущество собственников (Постановление Пленума ВС РФ от № 63).

Ключевые выводы

• Статья 288 ГК РФ гарантирует собственнику свободу распоряжения жилым помещением, но в рамках жилищного законодательства.
• Статья 552 ГК РФ закрепляет «следование земли за зданием» как основное правило и предусматривает чёткие исключения.
• Обе статьи активно применяются судом и подвергались последним корректировкам в 2023–2025 гг.

Внимание! Перед подписанием любого договора купли-продажи или аренды жилого помещения рекомендуется проверить:

• кадастровые номера объектов;

• наличие обременений в ЕГРН;

• назначение помещения и соблюдение нормативов.