Актуально на 04 июля 2026 года
Краткая справка
Статья 290 Гражданского кодекса РФ закрепляет ключевой принцип: всё, что выходит за пределы квартиры и предназначено для обслуживания всего дома, принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Это означает, что даже если лифт, крыша или участок земли физически не находится в вашей квартире, доля в них принадлежит именно вам и остальным жильцам.
Что именно входит в «общее имущество»?
Пункт 1 статьи 290 даёт исчерпывающий перечень:
- Общие помещения — лестничные клетки, лифтовые холлы, коридоры, подвалы, чердаки, колясочные и др.
- Несущие и ненесущие конструкции — фундамент, стены, перекрытия, крыша, балконы, ограждения.
- Инженерное оборудование — лифты, насосы, тепловые пункты, электрощитовые, система вентиляции, водопровод, канализация, спринклерная установка и т.д., если они обслуживают более одного помещения.
- Земельный участок под домом и придомовая территория, границы которой указаны в кадастровых документах (ст. 287.6 ГК РФ).
Важно: оборудование может быть как внутри, так и вне квартир, но если оно обслуживает две и более квартиры, то относится к общему имуществу.
Форма собственности: что такое «общая долевая собственность»?
Собственники помещений владеют долями в праве на общее имущество:
- Доли неразделимы: их нельзя продать, подарить или заложить отдельно от квартиры.
- Размер доли пропорционален общей площади квартиры (ст. 37 ЖК РФ).
- Расходы на содержание общего имущества распределяются в той же пропорции.
Пример: если площадь квартиры составляет 60 м² при общей площади всех помещений 6 000 м², ваша доля в праве на крышу, лифт и земельный участок равна 1 %.
Запрет на самостоятельное отчуждение доли (п. 2 ст. 290)
Это практически самая «жёсткая» часть нормы:
- Вы не можете продать «долю в крыше» отдельно от квартиры.
- Вы не можете подарить «долю в земельном участке» соседу.
- Вы не можете требовать выдела доли в натуре: нельзя «отрезать» часть чердака и оформить её как личное хозяйство.
Юридически доля следует судьбе квартиры: при продаже квартиры автоматически переходит к новому владельцу, и никаких дополнительных действий не требуется.
Почему это важно на практике?
Управление и ремонт
- Любое решение о капремонте крыши, замене лифта или переустройстве подвала принимается на общем собрании собственников в соответствии с долями.
- Если 50 % + 1 голос (по долям) голосуют за установку нового лифта, остальные обязаны оплатить свою долю расходов, даже если лифтом не пользуются.
Обязанности собственников
- Ежемесячные взносы на содержание общего имущества (ст. 39 ЖК РФ).
- Финансирование капитального ремонта (ст. 169 ЖК РФ).
- Соблюдение требований по эксплуатации: нельзя без согласия сособственников перекрывать вентканалы или демонтировать несущую стену.
Ответственность за ущерб
Если, например, затопив квартиру на 6-м этаже, вы повредили общедомовой лифт, расходы на ремонт лифта распределяются между всеми собственниками пропорционально долям, если виновный не возместил ущерб.
Распространенные заблуждения
| Миф | Факт согласно ст. 290 ГК РФ |
|---|---|
| «Чердак можно приватизировать, если никто не жалуется» | Чердак — общее имущество; приватизация невозможна. |
| «Я живу на первом этаже, лифт не оплачиваю» | Обязаны оплачивать, поскольку доля в лифте связана с долей в квартире. |
| «Земельный участок под домом — муниципальный, значит, можем строить гаражи» | Участок принадлежит собственникам помещений; любое строительство требует согласия 100 % собственников. |
Пошаговая инструкция: как проверить свою долю
- Зайдите в ЕГРН онлайн или закажите выписку на свой дом.
- В разделе «Сведения о долевых правах» найдите строку «Право общей долевой собственности на общее имущество».
- Сверьте размер доли с площадью своей квартиры.
- Проверьте, что в графе «Виды и характеристики» указаны: крыша, лифт, лестничные клетки, земельный участок и т.д.
Что делать, если УК ремонтирует без вашего согласия?
Если управляющая компания:
- заменяет лифт без решения общего собрания;
- ставит шлагбаум на придомовой парковке без кворума;
- рассылает квитанции на ремонт крыши, но собрание не проводилось;
…это нарушение порядка распоряжения общим имуществом. Подайте письменную жалобу в жилищную инспекцию или подайте иск в суд, опираясь на ст. 290 ГК РФ и ст. 44 ЖК РФ.
Ключевые выводы
- Общее имущество — это не «ничья», а совместная собственность всех жильцов.
- Доля носит «обременённый» характер: нельзя отдать, продать, заложить.
- Расходы на содержание общего имущества — это обязательство, а не добровольное решение.
- Любые изменения, ремонты, пристройки требуют решения большинства собственников по долям.
Знание положений ст. 290 ГК РФ позволяет не только избежать конфликтов с соседями и УК, но и эффективно защищать свои права, контролировать расходы и участвовать в управлении домом.