Актуальность: последняя редакция — Федеральный закон от 21 декабря 2021 г. № 430-ФЗ; изменения вступили в силу 1 сентября 2022 г.
Краткое содержание
Статья 290 определяет:
- Что считается общим имуществом собственников квартир и машино-мест в многоквартирном доме (МКД).
- Форму права — общая долевая собственность.
- Запрет на отчуждение доли в общем имуществе без одновременной продажи самой квартиры/машино-места.
Что входит в «общее имущество»
Перечень закреплён в абз. 1 п. 1 ст. 290 ГК РФ.
- Общие помещения: лестничные клетки‚ коридоры‚ тамбуры‚ холлы‚ колясочные‚ чердаки‚ подвалы‚ технические этажи.
- Конструкции: несущие и ненесущие стены‚ колонны‚ перекрытия‚ кровля‚ фундамент‚ фасад.
- Инженерные системы: лифты‚ системы водоснабжения‚ отопления‚ канализации‚ электроснабжения‚ вентиляции‚ газоснабжения‚ связи‚ противопожарной безопасности‚ расположенные вне или внутри помещений‚ но обслуживающие более одного помещения/машино-места.
- Машино-места: если они есть в доме‚ то также входят в общее имущество.
- Земельный участок: тот‚ на котором расположен дом‚ с подведёнными коммуникациями и благоустройством (п. 2 ст. 287.6 ГК РФ).
Важно! Даже если техоборудование проходит «через» квартиру (например‚ стояки отопления)‚ оно всё равно признаётся общим имуществом.
Форма собственности и доля
- Собственники квартир и машино-мест автоматически становятся долевыми собственниками всего перечисленного выше имущества.
- Доля определяется пропорционально площади принадлежащего помещения к общей площади всех помещений в доме (ст. 37 ЖК РФ).
- Доля не выделяется в натуре и не может быть обособлена.
Запрет на отчуждение доли (п. 2 ст. 290 ГК РФ)
Собственник не вправе:
- продать‚ подарить‚ заложить или иначе отчуждать только свою долю в общем имуществе;
- передавать долю по наследству отдельно от квартиры/машино-места;
- выделять долю в натуре.
Исключения: при продаже самой квартиры/машино-места доля в общем имуществе автоматически переходит новому собственнику без дополнительных договоров.
Права и обязанности собственников
| Права | Обязанности |
|---|---|
|
|
Кто управляет общим имуществом
- Общее собрание собственников — высший орган управления (ст. 44–48 ЖК РФ).
- ТСЖ / ЖКС / управляющая компания — исполняют решения собрания‚ заключают договоры‚ проводят ремонт.
- Делегирование полномочий: собственники могут «передать» часть своих прав юридическому лицу (ТСЖ)‚ но сами не теряют статус долевых собственников.
Судебная практика: самые частые споры
- Неузаконенная перепланировка‚ затрагивающая несущие стены (суды обязывают восстановить первоначальное состояние за счёт нарушителя).
- Задолженность по взносам: управляющие компании взыскивают долги через суд‚ обращая взыскание на квартиру (при этом доля в общем имуществе не продаётся отдельно);
- Споры о границе: где заканчивается «индивидуальная квартира» и начинается «общедомовое имущество» (например‚ входная дверь в квартиру — дверь квартиры‚ но коридор и лестница — уже общее имущество).
Чек-лист для собственника
- Изучите устав ТСЖ/ЖКС и договор управления.
- Храните квитанции и платежи по содержанию общего имущества.
- При покупке квартиры проверьте ЕГРН-выписку: в разделе «Ограничения» не должно быть отдельных записей о доле в общем имуществе.
- Не соглашайтесь на «выкуп доли в общем имуществе» — такие договоры недействительны.
Ответы на самые популярные вопросы
Могут ли отключить свет в подъезде‚ если я не плачу за квартиру?
Нет. Свет в подъезде, часть общего имущества‚ и его отключение затронет всех жильцов. Долги взыскиваются в суде‚ но без нарушения прав соседей.
Можно ли поставить в подъезде кондиционер?
Только с решения общего собрания и при условии‚ что установка не нарушит благоустройство и техсистемы.
Кто ремонтирует крышу?
Ремонт крыши — обязанность всех собственников пропорционально их долям. Если квартира в ипотеке‚ обязанность всё равно остаёться за собственником.
Статья 290 ГК РФ закрепляет принцип «купил квартиру — получил долю во всем доме». Это значит‚ что за комфортом и безопасностью в МКД отвечают все собственники совместно. Понимание этой нормы позволяет избежать конфликтов и незаконных схем с «продажей долей» в общем имуществе.
Информация актуальна на . При необходимости проконсультируйтесь с юристом по жилищным вопросам.