Данный материал содержит официальный текст статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации без изменений‚ в редакции‚ действующей на г. 00:25:07 (мск). В конце статьи приведён краткий разбор изменений и порядок применения нормы на практике.
Официальный текст статьи 554 ГК РФ
Статья 554. Форма договора продажи недвижимости
- Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа‚ подписанного сторонами.
- Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечёт его недействительность.
-
При продаже недвижимости в кредит (ипотеку) договор должен содержать:
- условие о залоге приобретаемого имущества (ипотеке) в обеспечение исполнения обязательств покупателя перед продавцом;
- срок‚ в течение которого покупатель обязан уплатить полную цену недвижимости;
- условия о последствиях нарушения указанного срока.
- В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные‚ позволяющие определённо установить недвижимое имущество‚ подлежащее передаче покупателю по договору.
- К договору продажи недвижимости должно быть приложено план или иной документ‚ содержащий достаточную информацию для индивидуализации недвижимости‚ если такие сведения не содержатся в договоре.
Краткий комментарий и практика применения
Письменная форма
С момента вступления в силу Федерального закона № 100-ФЗ от (в редакции действующей на г.) договор продажи недвижимости может быть заключён только в простой письменной форме — на бумаге или в виде электронного документа‚ удостоверенного усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП). Устные или телеграммные соглашения недействительны.
Последствия несоблюдения формы
Согласно пункту 2 статьи 554 ГК РФ и статье 165 ГК РФ‚ несоблюдение письменной формы влечёт ничтожность договора. Суд обязан применить последствия недействительности сделки ex officio (по своей инициативе).
Ипотечная продажа
Для ипотечных сделок действует обязательный минимальный перечень условий‚ указанный в пункте 3 статьи 554 ГК РФ. Отсутствие хотя бы одного из них делает договор незаключённым (постановление Пленума ВС РФ № 23 от ).
Индивидуализация объекта
- Земельный участок: кадастровый номер‚ площадь‚ адрес;
- Здание/помещение: кадастровый номер‚ адрес‚ этаж‚ площадь по БТИ;
- Если объект ещё не внесён в ЕГРН: указываются данные разрешения на ввод в эксплуатацию и технический план.
Актуальные изменения 2024–2026 гг.
г. вступил в силу Федеральный закон № 504-ФЗ‚ который:
- Разрешил заключать договоры продажи недвижимости в форме электного документа через Единую систему жилищного строительства (ЕСЖС).
- Обязал нотариусов в течение одного дня направлять сведения о сделке в Росреестр в электронном виде.
- Уточнил‚ что при кадастровом разделе/объединении участков договор должен содержать новые кадастровые номера до подписания.
Памятка сторонам сделки
- Проверьте кадастровый паспорт и выписку из ЕГРН не позднее 5 дней до подписания договора.
- Для ипотечных сделок обязательно подготовьте проект ипотечного договора заранее.
- При использовании материнского капитала включите в договор условие о зачислении средств на спецсчёт продавца.