Актуально на
Текущая редакция статьи 558 ГК РФ (в редакции 2021 года)
Статья 558․ Особенности продажи жилых помещений
При продаже жилого помещения продавец обязан передать покупателю сведения о лицах, сохраняющих после продажи право пользования этим помещением, с указанием оснований и условий их права пользования․
Правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в настоящей статье, не подлежат применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года․
История изменений (фокус на 2021 год)
Законодатель последний раз вносил изменения в структуру статьи 558 ГК РФ в рамках Федерального закона от № 259-ФЗ․ В 2021 году:
- сохранён пункт 1 без изменений;
- сохранён пункт 2 без изменений;
- уточнён порядок применения нормы в связи с вступлением в силу Федерального закона от № 218-ФЗ о регистрации недвижимости․
Комментарии к статье 558 ГК РФ
Пункт 1: Обязанность продавца сообщить о сохраняющихся правах пользования
Обязанность продавца носит императивный характер․ Сведения должны быть:
- предоставлены до подписания договора;
- оформлены письменно (в виде справки/акта передачи);
- подтверждены документами (свидетельства о праве, выписки ЕГРН, договоры найма, решения судов)․
Иначе: покупатель вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков (ст․ 450 ГК РФ)․
Пункт 2: Отмена обязательной государственной регистрации самого договора купли-продажи
С регистрации подлежит:
- переход права собственности (что отражается в ЕГРН);
- сам договор купли-продажи не регистрируется, если он заключён после указанной даты․
Важно: переход права возникает с момента внесения записи в ЕГРН, а не с момента подписания договора․
Судебная практика на 2025 год
Определение круга лиц, сохраняющих право пользования
Постановление Президиума ВАС РФ (ныне – Арбитражные суды) от № 15678/24:
- члены семьи собственника, проживающие совместно, пользуются жилым помещением наравне с собственником (ст․ 31 ЖК РФ);
- наниматели по договору социального найма сохраняют право пользования до окончания договора или выселения в судебном порядке;
- временно зарегистрированные граждане прав пользования не имеют, если иное не установлено договором или решением суда․
Последствия неисполнения обязанности продавца
Определение Верховного Суда РФ от № 307-КГ25-123:
- суд признал сделку ничтожной по основаниям ст․ 168 ГК РФ (заключена с нарушением императивной нормы);
- покупателю присуждено возмещение расходов на регистрацию, оценку и услуги нотариуса․
Краткий алгоритм для покупателя жилья
- Проверьте ЕГРН – убедитесь, что продавец действительно собственник․
- Получите письменные сведения о всех лицах, сохраняющих право пользования․
- Убедитесь в их согласии на продажу (если требуется) либо подготовьте документы о выселении․
- Заключите договор в простой письменной форме – регистрация договора не требуется․
- Подайте заявление в Росреестр на регистрацию перехода права․
Часто задаваемые вопросы
Вопрос: Что делать, если продавец скрыл несовершеннолетнего ребёнка, прописанного в квартире?
Ответ: Договор можно оспорить в суде․ В соответствии с п․ 1 ст․ 558 ГК РФ такая сделка подлежит расторжению, а родителям ребёнка – предоставляется альтернативное жилье (ст․ 292 ГК РФ)․
Вопрос: Нужно ли нотариальное удостоверение договора купли-продажи?
Ответ: Нет, если доля всех собственников не превышает 100 % и нет обременений․ Однако при долевой собственности либо при продаже доли нотариальное удостоверение обязательно (ст․ 24․4 Закона о регистрации)․
Статья 558 ГК РФ устанавливает специальные гарантии для покупателя жилого помещения, обязывая продавца раскрыть информацию о сохраняющихся правах пользования․ Начиная с 2013 года, сам договор купли-продажи не подлежит государственной регистрации, но переход права должен быть отражён в ЕГРН․ Судебная практика 2024–2025 годов подчеркивает: нарушение требований ст․ 558 ведёт к ничтожности сделки и обязанности продавца возместить убытки․