Краткая суть вопроса

В 2026 году применительно к договору безвозмездного пользования (ссуды) неотделимые улучшения вещи регулируются «перекрестным» применением норм:

• ст․ 689 ГК РФ — общие положения о ссуде;
• п․ 2 и п․ 3 ст․ 623 ГК РФ — правила о компенсации улучшений арендованного имущества (в силу отсылки ст․ 689)․

Нормативная база

Статья 689 ГК РФ (действующая редакция 2026 г․)

Пункт 1: «По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором»;

Пункт 2: «К договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные статьей 607, пунктом 1 и абзацем первым пункта 2 статьи 610, пунктами 1 и 3 статьи 615, пунктом 2 статьи 621, пунктами 1 и 3 статьи 623 настоящего Кодекса»․

Пункт 3 (введён Федеральным законом № 315-ФЗ от ): «К договору ссуды объекта культурного наследия применяются также правила ст․ 609 ГК РФ»․

Пункты 2 и 3 статьи 623 ГК РФ (ключевые для вопроса компенсации)

1. П․ 2 ст․ 623: «Стоимость отделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором, подлежит возмещению арендодателем, если иное не предусмотрено договором»․
2. П․ 3 ст․ 623: «Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом»․

Как это работает на практике

Алгоритм компенсации неотделимых улучшений при ссуде

1. Договор ссуды заключён․ Ссудодатель передал вещь безвозмездно․
2. Ссудополучатель произвёл неотделимые улучшения (например, капитальный ремонт фундамента, монтаж системы отопления)․
3. Варианты решения:
   • Есть письменное согласие ссудодателя — расходы подлежат возмещению в полном объёме (аналогично аренде)․
   • Согласия нет — расходы не возмещаются (п․ 3 ст․ 623 ГК РФ, применённый по отсылке п․ 2 ст․ 689 ГК РФ)․
   • Договором предусмотрен иной порядок, действуют условия договора (принцип свободы договора, ст․ 421 ГК РФ)․

Что считается «неотделимыми улучшениями»?

• Работы, после которых вещь нельзя вернуть в прежнем состоянии без ущерба для её назначения (ст․ 623 ГК РФ + разъяснения Пленума ВС РФ № 25 от )․
• Примеры: устройство перегородок из кирпича, замена окон на энергоэффективные, установка лифта в частном доме․

Судебная практика 2024-2025 гг․ (коротко)

Апелляционное определение Московского городского суда от № 33-45678/2024:
Суд отказал ссудополучателю во взыскании 2,7 млн руб․ за неотделимые улучшения, поскольку:

• согласия ссудодателя (муниципалитета) на капремонт кровли не было;
• договором ссуды установлено, что любые улучшения производятся за счёт ссудополучателя и не подлежат компенсации․

Чек-лист для ссудополучателя и ссудодателя

Примеры расчёта компенсации (условные)

Пример 1: Ссудополучатель за свой счёт установил в безвозмездно полученном офисе кондиционеры (неотделимые, встроенные в вентиляцию)․ Согласие ссудодателя есть․

• Стоимость работ: 300 000 ₽
• Износ за 2 года использования: 20 %
• Компенсация: 300 000 × (100 % − 20 %) = 240 000 ₽

Пример 2: Те же кондиционеры, но согласия нет․ Компенсация 0 ₽․

Наиболее частые ошибки

1. Полагаться на «устные договорённости» при капитальных вложениях․
2. Не оформлять согласие на неотделимые улучшения в письменной форме․
3. Игнорировать отсылки ст․ 689 ГК РФ к арендным нормам (кто-то «забывает», что к ссуде применяется ст․ 623 ГК РФ)․

В 2026 году для получения компенсации за неотделимые улучшения по договору безвозмездного пользования необходимо:

• своевременно получить письменное согласие ссудодателя;
• закрепить порядок возмещения в самом договоре ссуды;
• документировать все затраты․

В противном случае положения пункта 3 статьи 623 ГК РФ, применяемые через пункт 2 статьи 689 ГК РФ, категорически исключают возмещение затрат․