Дата актуализации: 04 августа 2026 года
Когда кран начинает капать, а обои отходят стенами, у арендатора и арендодателя почти всегда возникает один и тот&nbspже вопрос: «Кто должен чинить?» Ответ на него содержится в статье 681 Гражданского кодекса РФ. Ниже — подробный разбор нормы, свежей судебной практики и советы, как не попасть в проблемы.

Текст статьи 681 ГК РФ (действующая редакция 2026 г.)

1. Текущий ремонт сданного внаём жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
2. Капитальный ремонт жилого помещения, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом или договором, осуществляет наймодатель.

Что считать «текущим», а что — «капитальным»

Закон прямо не даёт определений, поэтому ориентируемся на строительные нормы (СП 118.13330.2012) и постоянную судебную практику:

• Текущий ремонт (наниматель):
  • замена розеток, выключателей, лампочек;
  • оклейка обоев, покраска стен/потолков;
  • ремонт внутренней сантехники (краны, сифоны, бачок);
  • замена стекол при незначительных повреждениях.
• Капитальный ремонт (наймодатель):
  • замена коммуникаций (стояки водоснабжения, электропроводка по квартире);
  • замена оконных блоков, балконных дверей;
  • ремонт фундамента, крыши, подвала;
  • перепланировка, утепление фасада и др.

Как распределяются расходы в типовых ситуациях

Как оформить договор, чтобы не спорить позже

Минимальный набор условий, которые стоит прописать сверх ст. 681:

1. Акт приёма-передачи квартиры с фото-видеофиксацией состояния всех помещений, счётчиков, бытовой техники.
2. Раздел «Ремонт»: указать, что текущий ремонт (перечень) за нанимателем, капитальный — за наймодателем. Можно добавить лимит суммы для малого ремонта без согласования (например, до 10 000 ₽).
3. Обязанность уведомлять: наниматель должен сообщать о поломках письменно (мессенджер, e-mail) в течение 3 рабочих дней.
4. Штрафы и удержания: пропишите размер удержания из залога за неустранённый мелкий ремонт.

Свежая судебная практика (2024-2026 гг.)

• Постановление 9 ААС от  № 09АП-14221/2025: суд признал, что «замена старых деревянных окон на металлопластиковые относится к капитальному ремонту», и обязал собственника компенсировать 80 000 ₽ арендатору, который оплатил работы.
• Определение ВС РФ от  № 305-ЭС24-3412: если в договоре прямо не оговорено иное, наниматель не обязан переклеивать обои при выезде, если они не повреждены.
• Решение Ленинградского облсуда от  № 2-12/2026: наймодатель взыскал 45 000 ₽ за «декоративный ремонт» после аренды — суд отказал, указав, что это текущий ремонт, а состояние квартиры не ухудшено сверх нормального износа.

Что изменилось с 3 апреля 2024 года

В силу вступил ФЗ № 100-ФЗ «О краткосрочном найме». Теперь:

• договор до 1 года считается краткосрочным, и к нему не применяется ст. 681 п. 2 (преимущественное право на новый срок);
• если срок указан более 11 месяцев, он всё равно подпадает под обычные правила ст. 681.

Пошаговый алгоритм при поломке

1. Наниматель фиксирует проблему (фото/видео).
2. В течение 3 дней письменно уведомляет наймодателя.
3. Наймодатель в 10 дней организует диагностику (тех. служба, ЖЭК).
4. Оформляется акт с указанием: причина, характер работ, ответственная сторона.
5. После устранения — подписывается акт выполненных работ.

Чек-лист перед подписанием договора

• Проверены паспорт собственника и ЕГРН.
• Составлен и подписан акт приёма-передачи.
• В договоре прописан раздел «Ремонт и содержание».
• Указан размер и условия возврата залога.
• Согласована возможность регистрации договора в Росреестре (по желанию сторон).

Краткий вывод

Статья 681 ГК РФ кратка, но емка: текущий ремонт по умолчанию на нанимателе, капитальный — на собственнике. Однако договор может всё изменить. Поэтому главное правило: всё, что не прописано, будет решаться в суде по умолчанию. Уделите 15 минут на дополнительные пункты — и сэкономите годы нервов и денег.

Информация предоставлена в ознакомительных целях. За индивидуальной консультацией обращайтесь к квалифицированному юристу.