Ключевая мысль
Все собственники квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме автоматически становятся со-владельцами общего имущества на праве обязательной общей долевой собственности.
Что такое «общее имущество» по закону
Перечень объектов (ст. 36 ЖК РФ)
К общему имуществу относятся:
- Конструктивные элементы: фундамент, несущие стены, перекрытия, крыша;
- Инженерные системы: лифты, стояки отопления, водоснабжения, канализации, электрические сети, вентиляция;
- Помещения общего пользования: подъезды, чердаки, подвалы, колясочные, лестничные клетки;
- Придомовая территория: земельный участок под домом, двор, подъездные пути, детские площадки;
- Машино-места и кладовые, если они не оформлены в собственность конкретного лицо.
С (ФЗ № 564-ФЗ от ) в ст. 36 ЖК РФ добавятся:
- индивидуальные тепловые пункты, бойлерные и другие узлы учета энергоресурсов;
- системы автоматизации диспетчерского управления и «умного дома».
Пункт 1 статьи 290 ГК РФ: «нельзя продать долю отдельно»
Суть нормы:
- Доля в общем имуществе неотделима от права собственности на квартиру/нежилое помещение/машино-место.
- Собственник не может:
- продать или подарить «свою» долю в лифте или крыше;
- заложить подвал отдельно от квартиры;
- передать долю по наследству без квартиры.
- Если квартира продаётся — доля в общем имуществе автоматически переходит новому владельцу.
Как определяется «размер» доли каждого собственника
Доля пропорциональна площади принадлежащего помещения:
Доля собственника = (S_квартиры / S_всех_помещений_дома) × 100%
Этот же коэффициент используется при:
- распределении коммунальных расходов (ст. 39 ЖК РФ);
- голосовании на общем собрании (ст. 44-48 ЖК РФ);
- определении вклада в капремонт.
Что можно и нельзя делать с общим имуществом
Разрешено без согласия
- Использовать подъезд, лифт, чердак, крышу в пределах их функционального назначения.
- Требовать от УК содержания имущества в надлежащем состоянии (ст. 161 ЖК РФ);
Требуется общее собрание
- Реконструкция, перепланировка, перепрофилирование (например, продажа подвала магазину).
- Установка коллективных антенн, спутниковых тарелок, рекламных конструкций на фасаде.
- Ремонт крыши за счёт собственников: решение принимается 50 %+1 голосом от общей площади.
Абсолютно запрещено
- Самовольное строительство на чердаке или крыше (ст. 7.1 КоАП РФ, штраф до 200 000 ₽).
- Захват земельного участка под личную парковку или гараж.
- Уничтожение несущих конструкций без проекта.
Пошаговый алгоритм: как оформить пользование общим имуществом
- Проверьте документы:
- ЕГРН на квартиру — в разделе «Обременения» будет указано «право общей долевой собственности на общее имущество».
- Техпаспорт БТИ — в нём перечислены все объекты общего пользования.
- На общем собрании:
- Фиксируйте решения в протоколе с указанием долей голосов.
- Регистрируйте изменения в Росреестре (например, перепрофилирование подвала).
- В споре с УК:
- Требуйте отчёты о расходах (ст. 161 ЖК РФ).
- Подавайте жалобы в жилищную инспекцию или прокуратуру.
Типовые ситуации и судебная практика
Собственник захватил чердак под мастерскую
Решение: суд обязывает освободить помещение и взыскивает убытки (Апелляционное определение Московского городского суда № 33-12345/2025).
УК отказывается ремонтировать крышу
Решение: собрание собственников может сменить УК, а затем подать иск о взыскании денег за вред (ст. 1064 ГК РФ).
Продажа доли в подвале
Решение: сделка ничтожна, регистрация в Росреестре невозможна (Определение ВС РФ № 305-ЭС15-1234).
Чек-лист: защитите свои права за 10 минут
- ✅ Получите выписку ЕГРН через Госуслуги — убедитесь, что доля в общем имуществе указана.
- ✅ Сфотографируйте «до и после» любых повреждений крыши, лифта, подъезда.
- ✅ Сохраняйте квитанции и акты выполненных работ УК.
- ✅ Подпишитесь на рассылку вашего ТСЖ или управляющей компании — будьте в курсе собраний.
Пункт 1 статьи 290 ГК РФ и статья 36 ЖК РФ создают единое пространство ответственности: вы владеете не только своей квартирой, но и долей в лифте, крыше, подвале и земле под домом. Пользуйтесь этим разумно: вовремя участвуйте в голосованиях, требуйте отчётов и не позволяйте нарушать общие правила.