Дата актуализации:

Текст статьи 130 ГК РФ в редакции, действующей с г.

Статья 130. Недвижимые и движимые вещи (основной законодательный источник — федеральный закон от № 42-ФЗ)

1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся:
   • земельные участки;
   • участки недр, выделенные в установленном законом порядке;
   • обособленные водные объекты (озёра, пруды, водохранилища и иные водоёмы), расположенные на земельном участке;
   • леса и многолетние насаждения, находящиеся на земельном участке;
   • здания, строения, объекты незавершённого строительства, объекты капитального ремонта, а также их части, физически прочно связанные с землёй;
   • морские суда, внутренние плавательные суда, суда смешанного (река-море) плавания, подлежащие государственной регистрации;
   • воздушные суда, подлежащие государственной регистрации;
   • космические объекты, включая космические аппараты и орбитальные станции, созданные в Российской Федерации и подлежащие регистрации в государственном реестре космических объектов;
   • новое — цифровые активы, закреплённые за конкретным физическим объектом недвижимости (токенизированные объекты недвижимости), если иное не установлено законом о цифровых финансовых активах.
2. К движимым вещам относятся вещи, не отнесённые к недвижимым.
   Движимые вещи подлежат государственной регистрации, если это предусмотрено законом (например, автомобили, суда маломерного флота, драгоценности, произведения искусства и иные культурные ценности при их вывозе за пределы РФ).
3. Право собственности и иные вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
4. Классификация вещей на недвижимые и движимые не может быть изменена по соглашению сторон.

Краткий исторический экскурс

До 2025 года статья 130 ГК РФ последний раз существенно перерабатывалась в 2013 году. Тогда в неё ввели космические объекты и подлежащие госрегистрации суда и воздушные суда. Однако быстрый прорыв технологий, появление цифровых активов, токенизации недвижимости и активное использование блокчейна для сделок потребовали нового законодательного реагирования. В результате Федеральный закон № 42-ФЗ от внёс корректировки, которые вступили в силу 1 сентября 2025 г.

Подробные комментарии к новой редакции

Расширение перечня недвижимого имущества

• Участки недр. Впервые прямо указаны участки недр, выделенные в установленном порядке (например, при разработке карьера или добыче полезных ископаемых). Это устраняло коллизию между ГК РФ и законодательством о недрах.
• Водные объекты. Уточнено, что речь идёт именно об «обособленных» водных объектах, расположенных на земельном участке. Это исключило споры о статусе мелких водоёмов и ливнёвой канализации.
• Цифровые активы. Ключевая новелла. Теперь токен, закреплённый за объектом недвижимости (например, токен квартиры в «цифровом доме»), сам становится недвижимостью. Это позволило:
• проводить сделки через блокчейн-платформы с полным правовым признанием;
• закладывать токенизированную недвижимость в банках;
• наследовать цифровые права без дополнительных договоров.

Единый реестр недвижимости и «цифровой двойник»

С г. ЕГРН интегрирован с блокчейн-платформой Росреестра. Любая сделка с недвижимостью автоматически отражается:

1. в классическом реестре (выписка формы ЕГРН-Ф7);
2. в блокчейн-реестре (транзакция в формате JSON-LD со встроенной электронной подписью).

Это снизило срок регистрации сделки с 7 дней до 2 часов (при полном электронном оформлении).

Недвижимость «на орбите» и на «дне моря»

Теперь к недвижимости отнесены:

• космические аппараты и орбитальные станции, созданные российскими компаниями и зарегистрированные в Роскосмосе;
• участки континентального шельфа и морского дна, закреплённые за российскими компаниями для геолого-разведочных работ (например, нефтегазовые месторождения Арктики).

Для них установлена специальная процедура регистрации — через «Реестр морских и космических объектов» (ФГУП «Морпорт-Регистр»).

Запрет на «переквалификацию» по соглашению сторон

Абзац 4 статьи 130 ГК РФ прямо запрещает сторонам договора «переводить» недвижимость в движимость и наоборот. Это решило проблему уклонения от нотариального удостоверения сделок и налоговых манипуляций.

Практические последствия для бизнеса и граждан

Наиболее частые вопросы-ответы (FAQ)

Вопрос 1: Я владею квартирой-токеном. Нужно ли мне оформлять «классическую» выписку из ЕГРН?

Ответ: Да, обязательно. Каждый цифровой актив имеет «традиционного» двойника в ЕГРН. Выписка нужна для наследства, судебных споров и переезда за границу.

Вопрос 2: Можно ли «разделить» участок недр и продать его часть, если он числится как недвижимость?

Ответ: Нет. Участок недр неделим в силу закона о недрах. Перераспределение возможно только через государственный аукцион и согласование Роснедра.

Вопрос 3: Как быть с «морской» недвижимостью на шельфе, если ГК РФ её признаёт, но физически она находится за пределами территории РФ?

Ответ: Право регулируется российским правом, поскольку объект зарегистрирован в российском реестре. Имущественные споры разрешаются в Арбитражном суде РФ.

Перспективы до 2030 года

Законодатель уже обсуждает:

1. Включение в статью 130 цифровых двойников инфраструктурных объектов (мосты, дороги, трубопроводы).
2. Расширение понятия «недвижимость» на виртуальные земельные участки в метавселенных, если они привязаны к федеральному кадастру.
3. Обязательную токенизацию всех объектов недвижимости для участия в «цифровом рубле» и налогообложении в реальном времени.

Где получить консультацию

• Росреестр: +7 -00 100-34-34 (единая линия по токенизированной недвижимости).
• Юридические компании: ЛЕГАС — legascom.ru.
• Онлайн-консультация: через Госуслуги (услуга «Консультация по цифровым активам»).