Дата актуализации:
Статья 158 Жилищного кодекса Российской Федерации регулирует порядок определения и оплаты расходов‚ которые обязаны нести собственники квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме. В 2021 году Конституционный Суд РФ вынес Постановление № 55-П от ‚ признавшее часть нормы этой статьи неконституционной. Ниже — подробный анализ действующей редакции‚ последствий постановления КС и практических рекомендаций для собственников.
Текущая редакция статьи 158 ЖК РФ (с учетом изменений 2021 года)
Часть 1. Общее обязательство собственника
Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на:
- содержание и ремонт общего имущества (лифты‚ крыши‚ подъезды‚ инженерные системы и т.д.);
- коммунальные услуги‚ потребляемые на общедомовые нужды (ОДН);
- тепловую энергию‚ подаваемую через внутриквартирные отопительные приборы (радиаторы)‚ — уточнение КС РФ 2021 года;
- капитальный ремонт (взносы на капремонт).
Часть 2. Размер платы и порядок её определения
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется:
- Решением общего собрания собственников (ч. 2 ст. 156 ЖК РФ).
- Если собрание не проведено или решение не принято — органом местного самоуправления (городской округ‚ муниципальный район) по методике‚ утвержденной регионом (п. 4 ст. 158 ЖК РФ).
Часть 3. Особенности оплаты капитального ремонта
Взносы на капремонт взимаются только в том случае‚ если:
- создан региональный оператор капитального ремонта;
- определён срок формирования фонда капремонта;
- взнос рассчитан по утвержденной региональной методике.
В 2023–2026 гг. большинство субъектов РФ завершило формирование фондов капремонта‚ поэтому взносы стали обязательными повсеместно.
Часть 4. Резервный механизм при отсутствии решения собственников
Если собственники не выбрали способ управления домом и не утвердили тариф на содержание‚ тариф устанавливает орган местного самоуправления (администрация города/района) на один год. В 2025–2026 гг. такие случаи редки‚ но встречаются в малых населённых пунктах.
Постановление КС РФ № 55-П от : что изменилось?
Суть спора
Конституционный Суд рассмотрел жалобу собственников‚ которым управляющая организация выставила счета за отопление‚ включая энергию‚ потреблённую внутри квартир (через радиаторы). Суды первых инстанций отказали в удовлетворении иска‚ ссылаясь на ст. 39 и 158 ЖК РФ‚ которые трактуются как «либо-или».
Ключевые позиции:
- Радиаторы и другие внутриквартирные отопительные приборы являются частью общего имущества‚ если они технически обслуживают общедомовую систему теплоснабжения.
- Формулировка «содержание и ремонт» в ч. 1 ст. 158 ЖК РФ не допускает произвольного исключения расходов на теплоэнергию‚ расходуемую внутри квартир.
- Управляющие компании обязаны включать тепловую энергию в общий тариф по содержанию и ремонту‚ если иное не решено собранием собственников.
Следствие: часть 3 ст. 158 ЖК РФ признана не соответствующей Конституции РФ‚ но только в той мере‚ в какой она позволяла не включать взносы за отопление в общую плату. С 2022 года суды начали пересматривать подобные споры в пользу собственников.
Практические рекомендации для собственников
Как оспорить завышенную плату за отопление после 2021 года
- Запросите расчёт у управляющей компании: потребление по общедомовому прибору‚ площадь МКД‚ доля квартиры.
- Сравните тариф с региональными нормативами (Минстрой публикует ежеквартальные индексы).
- Подайте претензию в УК‚ затем — в жилищную инспекцию или прокуратуру.
- Идите в суд‚ ссылаясь на Постановление КС РФ № 55-П (обязательно приложите копию).
Участие в общем собрании
Как повлиять на размер платы:
- Инициируйте собрание через совет МКД или инициативную группу (ст. 44.1 ЖК РФ).
- Формулируйте повестку: «Утверждение размера платы за содержание и ремонт на 2026–2027 гг.».
- Опубликуйте решение в ГИС ЖКХ в течение 3 дней.
- Статья 158 ЖК РФ обязывает собственников оплачивать все расходы на содержание и ремонт‚ включая тепловую энергию внутри квартиры.
- Размер платы определяется собранием собственников; при его отсутствии — органом местного самоуправления.
- После Постановления КС РФ № 55-П управляющие компании не могут исключать отопление из общего тарифа без решения собрания.
- Собственник может оспорить незаконные начисления в суде‚ опираясь на решение КС РФ и актуальные разъяснения Верховного Суда РФ (Обзор практики‚ № 2 (2023)).
Важно: Контролируйте публикации решений вашего собрания в ГИС ЖКХ‚ проверяйте квитанции и не бойтесь отстаивать свои права. В спорных ситуациях консультируйтесь с юристом по жилищным вопросам.