Актуально на
О чём говорит статья 210 ГК РФ
Согласно статье 210 Гражданского кодекса РФ‚ «собственник несёт бремя содержания принадлежащего ему имущества‚ если иное не предусмотрено законом или договором».
На практике это означает:
- с момента регистрации права собственности все расходы по содержанию имущества (коммунальные платежи‚ налоги‚ взносы на капремонт) переходят к новому собственнику;
- долги‚ образовавшиеся до перехода права собственности‚ остаются ответственностью предыдущего владельца.
Какие долги не переходят к новому владельцу
- Долги за коммунальные услуги (вода‚ тепло‚ электричество‚ газ‚ вывоз мусора). Они формируются «за период владения» каждым собственником‚ поэтому УК и РСО взыскивают их с того‚ кто владел квартирой в момент образования долга.
- Неустойки (пени) и штрафы за просрочку коммунальных платежей.
- Налог на имущество физлиц за период до перехода права собственности (ФНС выставляет требования именно прежнему владельцу).
Исключение: взносы на капитальный ремонт
По п. 1 ст. 169 ЖК РФ взносы на капремонт начисляются «на собственника помещения»‚ а не «на период владения».
Следовательно:
- если предыдущий собственник не платил взносы несколько лет‚ вся сумма числится за самой квартирой;
- после оформления права собственности новый владелец обязан погасить накопившийся долг‚ иначе Фонд капремонта может взыскать его через суд и даже обратить взыскание на жильё.
Что делать при покупке квартиры‚ чтобы не «насесть» на долги
- Запросить справку об отсутствии задолженности в управляющей компании и региональном Фонде капремонта.
- Проверить квартиру через сервисы ФНС и ГИС ЖКХ:
- в личном кабинете на Госуслугах;
- в разделе «ЖКХ → Долги и начисления»;
- через Единый расчётный центр (ЕРЦ) вашего региона.
- Включить в договор купли-продажи условие о наличии/отсутствии долгов‚ а также указать‚ кто несёт ответственность за их погашение до сделки.
- Сохранять акт приёма-передачи квартиры с показаниями счётчиков — это подтверждает дату‚ с которой начинается ваша ответственность за коммунальные ресурсы.
- Направить заявление в УК и ФКР о смене собственника в течение 5–10 дней после регистрации права‚ чтобы начисления перевели на вас с «нулевого» баланса.
Как взыскивают долги с бывшего собственника
Управляющие организации и ресурсоснабжающие компании обязаны:
- направить старому собственнику претензию (ст. 4‚ 5 АПК РФ‚ ст. 155 ЖК РФ);
- в случае игнорирования — подать иск в мировой суд (долги до 500 000 ₽) или районный суд;
- получив решение‚ взыскать долг с личных счетов‚ зарплаты‚ имущества бывшего владельца.
Важно: взыскивать долг с нового собственника за период до покупки нельзя — это прямо следует из ст. 210 ГК РФ и подтверждено судебной практикой (Апелляционное определение Московского городского суда № 33-5832/2025 от ).
Чек-лист нового собственника
| Действие | Куда идти | Срок |
|---|---|---|
| Запросить справку о долгах | УК‚ ТСЖ‚ ФКР‚ ЕРЦ | До сделки |
| Подать заявление о смене собственника | УК‚ ФКР‚ РСО | ≤ 10 дней после регистрации |
| Передать показания счётчиков | УК/ЕРЦ онлайн | В день приёма квартиры |
| Сохранить акт приёма-передачи | Личный архив | Бессрочно |
Кратко и по делу
• Коммуналка до покупки — не ваши долги.
• Капремонт — долг «прилипает» к квартире‚ придётся оплатить.
• Судебные приставы могут прийти за старыми долгами только к прежнему собственнику.
• Ваша задача — проверить долги заранее и закрепить в договоре обязанность продавца их погасить.
Если получили квитанцию на долг предыдущего собственника‚ не торопитесь оплачивать. Направьте копию свидетельства о праве собственности и заявление в УК/ФКР — долг перерасчитают.