Дата актуализации:
Статья 218 Земельного кодекса Российской Федерации регулирует порядок государственной регистрации возникновения‚ перехода и прекращения прав на земельные участки‚ а также сделок с ними.
За 2024–2025 годы норма претерпела значительные изменения‚ связанные с внедрением закона № 218-ФЗ от (в ред. от ) и новыми правилами Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Правовая база
- Земельный кодекс РФ‚ ст. 218 (в ред. ФЗ-438 от и ФЗ-232 от ).
- Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ред. ).
- Федеральный закон № 136-ФЗ от (ЗК РФ) – в части внесения изменений в ст. 39.6‚ 22‚ 25 и др.
Структура статьи 218 ЗК РФ (с изменениями 2025 г.)
Подлежащие регистрации права
Подлежат государственной регистрации:
- Право собственности на земельный участок (в т.ч. доля в праве общей долевой собственности).
- Право постоянного (бессрочного) пользования.
- Право пожизненного наследуемого владения.
- Право аренды земельного участка из государственной или муниципальной собственности – с 2024 г. включая участки Фонда развития территорий (пп. 41 ст. 39.6 ЗК РФ).
- Сервитуты и публичные сервитуты – в т.ч. с 2025 г. сокращён срок регистрации до 5 рабочих дней.
- Ограничения (обременения) прав‚ в т.ч. залог‚ доверительное управление.
Сроки регистрации
- Стандартный срок – 7 рабочих дней с даты подачи заявления в МФЦ/Росреестр.
- Упрощённый срок – 3 рабочих дня при подаче в электронном виде через ЕСИА/Госуслуги.
- Ускоренная процедура – 1 рабочий день при одновременной подаче технического плана и правоустанавливающих документов.
Основания для регистрации
| Основание | Документы | Дополнительно с 2025 г. |
|---|---|---|
| Договор купли-продажи | ДКП‚ выписка ЕГРН‚ технический план | Электронная форма ДКП допускается без нотариального удостоверения при сумме ≤ 10 млн ₽ |
| Аренда из гос/муниципальной собственности | Протокол торгов/решение о предоставлении без торгов‚ договор аренды | Обязательна привязка к кадастровой карте через ГИС «Территория» |
| Наследование | Свидетельство о праве на наследство‚ кадастровый паспорт | Упрощённая процедура при подтверждении в ЕГРН записи о праве цифровой подписью нотариуса |
Новые правила 2024–2025 годов
Электронные сервисы
С 1 февраля 2024 года введён единый цифровой сервис «Росреестр-Онлайн»‚ позволяющий:
- загрузить документы в PDF и XML;
- оплатить госпошлину без комиссии;
- получить выписку ЕГРН в формате XML или PDF-A с квалифицированной электронной подписью.
Исправление реестровых ошибок
В соответствии с ч. 8 ст. 11.9 ЗК РФ (введена ФЗ-438)‚ при обнаружении технической ошибки в ЕГРН:
- Заявитель подает заявление через МФЦ или Госуслуги.
- Росреестр обязан внести исправления в течение 5 рабочих дней без согласования с заинтересованными лицами‚ если ошибка не влияет на права третьих лиц.
- Если ошибка затрагивает права – процедура исправления продлевается до 30 дней с обязательным уведомлением сторон.
Особенности аренды земель Фонда развития территорий
С 19 августа 2024 года в пп. 41 ст. 39.6 ЗК РФ добавлен особый случай: участки‚ переданные в управление Фонду развития территорий‚ могут предоставляться в аренду без проведения торгов при наличии решения Правительства РФ:
- для градостроительных комплексных проектов;
- для строительства объектов транспортной инфраструктуры;
- для целей обороны и безопасности.
Практические рекомендации заявителю
Подготовка пакета документов
- Проверка кадастровой стоимости – актуализировать сведения через публичную кадастровую карту.
- Кадастровый паспорт – заказать в Росреестре или через Госуслуги (срок 1–3 дня).
- Договор – для сделок стоимостью свыше 10 млн ₽ требуется нотариальное удостоверение.
- Электронная подпись – для юрлиц – КЭП руководителя‚ для физлиц – КЭП или усиленная квалифицированная подпись ФНС.
Пошлины и госуслуги
- Физлица – 350 ₽ за регистрацию права‚ 200 ₽ за внесение изменений.
- Юрлица – 2 000 ₽ за регистрацию‚ 1 000 ₽ за внесение изменений.
- Льготы – многодетные семьи‚ участники СВО‚ резиденты ТОР и Свободного порта Владивосток освобождаются от госпошлины полностью.
Судебная практика 2024–2025 гг.
Апелляционное определение ВС РФ № 88-АПГ25-1 от : регистрация аренды земельного участка без проведения торгов по решению Фонда развития территорий признаётся законной‚ если соблюдены требования пп. 41 ст. 39.6 ЗК РФ и процедура согласования с органами местного самоуправления.
Постановление Пленума ВС РФ № 14 от : при обнаружении реестровой ошибки суд имеет право обязать Росреестр внести исправления‚ даже если право зарегистрировано за добросовестным приобретателем‚ если ошибка касается границ или кадастрового номера.
Актуальные риски и способы их минимизации
| Риск | Причина | Как избежать |
|---|---|---|
| Отказ в регистрации | Разночтение в границах между кадастровым планом и договором | Заказать межевой план и акт согласования границ до сделки |
| Задержка сроков | Недостаточный пакет документов‚ технические сбои | Подавать заявление онлайн через «Росреестр-Онлайн» и отслеживать статус в личном кабинете |
| Оспаривание прав | Отсутствие нотариального удостоверения при необходимости | Проверять требования к нотариату заранее‚ особенно при долевой собственности |
Алгоритм действий заявителя (пошаговая инструкция)
- Шаг 1. Получить кадастровый паспорт и выписку ЕГРН.
- Шаг 2. Сформировать договор (купля-продажа‚ аренда‚ дарение и др.).
- Шаг 3. Удостоверить договор у нотариуса (если требуется).
- Шаг 4. Оплатить госпошлину (онлайн или в банке).
- Шаг 5. Подать заявление в МФЦ/Росреестр или через Госуслуги.
- Шаг 6. Получить выписку ЕГРН с новыми сведениями (электронно или на бумаге).
Статья 218 Земельного кодекса РФ в 2025 году стала более технологичной и ориентированной на цифровые сервисы.
Важнейшие изменения коснулись:
- сокращения сроков регистрации;
- расширения перечня оснований для аренды без торгов (Фонд развития территорий);
- упрощения процедуры исправления технических ошибок.
При планировании сделок с земельными участками рекомендуется заранее проверять актуальность сведений в ЕГРН и использовать электронные сервисы Росреестра для ускорения процедуры.