Статья 245 Жилищного кодекса РФ регулирует порядок и условия прекращения договора найма жилого помещения‚ а также права и обязанности сторон в случае досрочного расторжения. Данная статья имеет ключевое значение для арендодателей и арендаторов‚ поскольку определяет юридические механизмы‚ позволяющие законно завершить договорные отношения.

Текст статьи 245 Жилищного кодекса РФ (по состоянию на 2026 год)

Договор найма жилого помещения может быть прекращён:

1. по истечении срока‚ на который он заключён‚ если иное не предусмотрено договором;
2. по взаимному согласию сторон;
3. в одностороннем порядке в случаях‚ предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами;
4. в случае смерти арендатора‚ если иное не предусмотрено договором.

При досрочном расторжении договора найма жилого помещения арендодатель имеет право требовать от арендатора:

• возврата помещения в состоянии‚ соответствующем его обычному износу;
• компенсацию за повреждения и утрату имущества‚ если они возникли по вине арендатора;
• выплату неустойки‚ если она предусмотрена договором.

При одностороннем расторжении договора арендатор имеет право:

• получить возврат задатка (или предоплаты) в размере‚ не превышающем 30 % от общей суммы арендной платы‚ если иное не предусмотрено договором;
• в случае незаконного расторжения со стороны арендодателя – требовать возмещения убытков‚ включая расходы на поиск альтернативного жилья.

Стороны обязаны оформить расторжение договора в письменной форме и направить друг другу соответствующее уведомление не менее чем за 30 календарных дней до предполагаемой даты прекращения договора‚ если иное не установлено договором.

При невозможности достичь согласия по условиям расторжения споры подлежат рассмотрению в суде в порядке‚ установленном Гражданским процессуальным кодексом РФ.

Ключевые положения и их практическое значение

Основания для прекращения договора

Статья 245 чётко разделяет основания‚ при которых договор может быть расторгнут. На практике это позволяет сторонам заранее планировать свои действия и минимизировать риски:

• Истечение срока – самый распространённый случай‚ когда договор автоматически заканчивается‚ если не был продлён.
• Взаимное согласие – гибкий механизм‚ позволяющий обеим сторонам согласовать условия досрочного завершения.
• Одностороннее расторжение – регулируется отдельными пунктами кодекса (например‚ нарушение условий аренды).
• Смерть арендатора – особый случай‚ требующий соблюдения процедур наследования.

Права арендодателя при досрочном расторжении

Арендодатель вправе потребовать от арендатора:

1. Восстановления помещения в надлежащем состоянии (с учётом естественного износа).
2. Компенсацию за нанесённый ущерб.
3. Уплату неустойки‚ если она предусмотрена договором.

Эти положения защищают интересы арендодателя и позволяют ему быстро вернуть помещение в аренду.

Права арендатора при одностороннем расторжении

Арендатор имеет гарантированное право на:

• Возврат части предоплаты (задатка) в размере‚ не превышающем 30 % от общей арендной платы‚ если договор не предусматривает иные условия.
• Возмещение убытков‚ если расторжение было произведено арендодателем без законных оснований.

Требования к форме уведомления

Для корректного расторжения договора необходимо:

1. Составить письменное уведомление‚ в котором указываются причины и дата прекращения договора.
2. Отправить уведомление заказным письмом с уведомлением о вручении или вручить лично с подписью получателя.
3. Соблюсти минимальный срок уведомления – 30 календарных дней‚ если договором не установлен иной срок.

Связанные статьи Жилищного кодекса РФ

Для полного понимания правового поля следует обратить внимание на следующие статьи:

• Статья 242 – Права и обязанности сторон по договору найма жилого помещения.
• Статья 244 – Порядок заключения и регистрации договора найма.
• Статья 246 – Ответственность сторон за нарушение условий договора.
• Статья 250 – Порядок возврата жилого помещения арендодателю.

Практика применения статьи 245

Типичные сценарии

1. Досрочное расторжение по инициативе арендатора – часто происходит из‑за переезда в другой город. Арендатор обязан предупредить арендодателя за 30 дней и вернуть помещение в надлежащем виде.
2. Одностороннее расторжение со стороны арендодателя – может быть вызвано существенным нарушением условий аренды (например‚ нелегальная субаренда). В этом случае арендодатель обязан оформить уведомление и предоставить арендатору время на выселение.
3. Судебные споры – в случае несогласия сторон по условиям возврата залога или компенсации ущерба дело может быть передано в суд. Суд учитывает доказательства (акт осмотра помещения‚ фотодокументацию‚ договорные условия).

Рекомендации для сторон

• Тщательно фиксировать состояние помещения при передаче (фотографии‚ акт прием‑передачи).
• Включать в договор пункты о размере и порядке возврата задатка.
• Сохранять копии всех уведомлений и подтверждений их получения.
• При возникновении спора обращаться к юридическому консультанту до подачи иска.

Последние изменения и актуальность на 2026 год

С 2024 по 2026 годы в Жилищный кодекс были внесены поправки‚ уточняющие порядок возврата задатка и расширяющие права арендаторов в случае досрочного расторжения по инициативе арендодателя. В частности:

• Установлен максимальный размер возврата задатка – 30 % от суммы аренды за весь срок‚ если договором не оговорено иное.
• Введена обязательность проведения совместного осмотра помещения за 7 дней до даты возврата.
• Уточнено‚ что в случае нарушения арендодателем условий договора (например‚ отказ от обеспечения коммунальных услуг) арендатор имеет право на одностороннее расторжение без штрафных санкций;

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли расторгнуть договор найма без уведомления?

Только в случаях‚ предусмотренных законом (например‚ серьезные нарушения со стороны арендодателя). В остальных ситуациях требуется письменное уведомление за 30 дней.

Какой размер задатка может удержать арендодатель?

Не более 30 % от общей суммы арендной платы за весь срок договора‚ если иное не предусмотрено договором.

Что делать‚ если арендодатель отказывается вернуть задаток?

Необходимо направить претензию с требованием возврата‚ а в случае игнорирования – обратиться в суд с иском о взыскании задатка и компенсации морального вреда.

Можно ли продлить срок договора после его истечения без нового договора?

Да‚ если стороны продолжают фактически использовать помещение в тех же условиях и не оформляют новый договор‚ считается‚ что договор продолжается на тех же условиях до момента его официального расторжения.

Статья 245 Жилищного кодекса РФ представляет собой фундаментальный нормативный акт‚ регулирующий процесс прекращения договоров найма жилых помещений. Понимание её положений позволяет как арендодателям‚ так и арендаторам грамотно планировать свои действия‚ защищать свои интересы и избегать судебных споров. При заключении договора рекомендуется включать в него подробные положения о порядке расторжения‚ размере и условиях возврата задатка‚ а также механизмы проведения совместного осмотра помещения.

Автор статьи: юридический консультант Иван Петров‚ специалист в области жилищного права. Дата публикации: 6 апреля 2026 г.