Краткое содержание
В этой статье разобраны все ключевые моменты статьи 36 ЖК РФ (действующей с 2006 г.): что считается общим имуществом‚ как оно формирует долю собственника‚ кто оплачивает ремонт и как правильно распоряжаться лифтовой шахтой‚ крышей‚ фасадом и другими «общими» объектами.
Текст статьи 36 ЖК РФ в актуальной редакции на
Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
- Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме‚ а именно:
- помещения в данном доме‚ не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения (межквартирные лестничные площадки‚ лестницы‚ коридоры‚ техэтажи‚ чердаки‚ подвалы‚ а также лифты‚ лифтовые шахты и другое инженерное оборудование);
- кровля‚ ограждающие несущие и ненесущие конструкции здания‚ механическое‚ электрическое‚ санитарно-техническое и иное оборудование‚ находящееся за пределами или внутри помещений‚ но обслуживающее более одного помещения;
- земельный участок‚ на котором расположен дом‚ с элементами благоустройства и озеленения (границы участка определяются в соответствии с земельным законодательством).
- Доли в праве общей долевой собственности на общее имущество пропорциональны площади принадлежащих им помещений.
Перемещение или раздел этих долей без передачи самого помещения невозможно.- Собственники помещений обязаны содержать общее имущество за свой счёт в соответствии с их долями‚ если иное не установлено законом или решением общего собрания.
- Иные лица (арендаторы‚ субарендаторы) могут пользоваться общим имуществом только с согласия всех собственников или на основании решения общего собрания.
Что именно входит в «общее имущество»?
| Категория | Конкретные объекты | Кому платить за содержание |
|---|---|---|
| Лестнично-коридорная зона | межквартирные лестницы‚ площадки‚ лифты‚ лифтовые шахты | все собственники пропорционально площади квартир |
| Кровля и фасад | крыша‚ несущие стены‚ оконные блоки на фасаде‚ фронтон | все собственники |
| Инженерные коммуникации | внутридомовые сети водоснабжения‚ отопления‚ газоснабжения‚ электричества‚ вентканалы | все собственники (часть капремонта — Фонд капремонта) |
| Земельный участок | придомовая территория‚ газоны‚ детские площадки‚ парковочные карманы | все собственники |
Как рассчитывается доля собственника в общем имуществе
Пример: в доме 4 000 м² общей площади всех помещений. У вас квартира 60 м².
Ваша доля = 60 / 4 000 = 1‚5 %.
Эта доля применяется:
- при голосовании на общем собрании;
- при расчёте платежей за содержание общего имущества;
- при определении суммы взноса на капремонт (если используется способ «накопительный»).
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Вопрос 1: Можно ли продать или подарить свою долю в лифтовой шахте?
Нет. Доли неотделимы от квартиры; они переходят автоматически вместе с ней.
Вопрос 2: Кто платит за ремонт крыши‚ если в доме 100 квартир?
Расходы распределяются между всеми собственниками пропорционально площади их помещений‚ если общее собрание не приняло иное решение (например‚ установило равные доли).
Вопрос 3: Можно ли установить рекламный баннер на фасад без согласия жильцов?
Нельзя. Фасад — общее имущество. Размещение рекламы требует единогласного решения общего собрания собственников или оформления договора с управляющей компанией‚ имеющей соответствующий доверенный функционал.
Вопрос 4: Владелец первого этажа отказывается платить за лифт. Законно ли это?
Не законно. Обязанность распространяется на всех без исключения собственников‚ независимо от этажа.
Вопрос 5: Что делать‚ если управляющая компания использует подвал под склад без разрешения?
- Подать письменную жалобу в жилищную инспекцию.
- Созвать внеочередное общее собрание‚ принять решение о запрете и обратиться в суд за возмещением ущерба.
Советы практикующих юристов
- Фиксируйте решения общего собрания. Протокол с приложением списков голосов признаётся судом при спорах.
- Ведите раздельный учёт текущего содержания и капитального ремонта: платёжки должны разбивать суммы по статьям.
- Контролируйте акты выполненных работ. Требуйте от УК паспорт объекта и фото «до/после».
- Страхуйте общее имущество по договору ОСАГО-дома или добровольному страхованию МКД.
Статья 36 ЖК РФ закрепляет обязательную общую долевую собственность всех собственников квартир и нежилых помещений на инфраструктуру многоквартирного дома и придомовый участок. Понимание этих правил позволяет избежать конфликтов‚ правильно формировать платёжки и эффективно управлять домом через общее собрание или управляющую организацию.
Если возникают спорные ситуации‚ копии решений общего собрания‚ платёжные документы и акты технического обследования — главные доказательства вашей правоты в суде.