Актуальность темы. С 1 января 2025 г. в силу вступили ключевые изменения, касающиеся разграничения «земельных» и «объектных» прав. Суды всё чаще сталкиваются со спорами: обязан ли продавец одновременно передавать покупателю земельный участок при отчуждении здания? Какие последствия ждут стороны, если этого не произошло? Ниже, подробный разбор статьи 552 ГК РФ с опорой на свежую судебную практику 2025 года и пояснениями Верховного Суда РФ.
Текст статьи 552 ГК РФ (ред. 2025 г.)
Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости
- По договору продажи здания, сооружения или иной недвижимости, расположенной на принадлежащем продавцу земельном участке, покупателю одновременно с переходом права собственности на такую недвижимость переходит право собственности на соответствующий земельный участок, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
- Если земельный участок, на котором расположена продаваемая недвижимость, принадлежит продавцу на праве аренды или ином возмездном пользовании, покупатель переходит в права и обязанности арендатора в отношении соответствующей части участка (часть 2 введена Федеральным законом от № 644-ФЗ).
- Новое с 2025 г. Продажа здания без перехода права на земельный участок допускается, если:
- земельный участок изъят из оборота либо ограничен в обороте;
- документами технической инвентаризации установлено, что объект расположен на части участка, которая не подлежит разделу (например, аварийный объект капитального строительства);
- сторонами письменно заключено соглашение о сохранении права собственности продавца на земельный участок сроком не более 3 лет с возможностью пролонгации.
- Не допускается отчуждение помещений в здании без одновременной передачи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, если иное не предусмотрено законом или договором.
Комментарий к ключевым изменениям 2025 года
Развод земельных и «объектных» прав
До 2025 года суды применяли правило «автоматического» перехода земли (п. 1 ст. 552). Теперь законодатель разрешил три исключения (п. 3), вводя тем самым «гибридный» режим. Это позволяет, например, продавать аварийные здания без земли, минимизируя риски для покупателя.
Аренда вместо собственности (новый п. 2)
Если продавец не владеет участком, а только арендует его, покупатель автоматически становится новым арендатором. Это исключает необходимость отдельного согласования с землепользователем и ускоряет сделку.
Судебная практика: «слепое» применение п. 3
- Апелляционное определение Мосгорсуда от № 33-8455/2025: суд признал недействительным договор продажи здания без земли, поскольку продавец не представил доказательств наличия оснований из п. 3 ст. 552.
- Постановление Пленума ВС РФ от № 4: подчеркнуто, что доказательная нагрузка по применению исключений из п. 3 лежит на продавце.
Типовые судебные споры 2025 г. и аргументы сторон
| Ситуация | Позиция истца | Позиция ответчика | Решение суда |
|---|---|---|---|
| После покупки здания покупатель требует земельный участок, но продавец ссылается на п. 3 ст. 552 (участок изъят из оборота). | Отсутствие документов о статусе земли; необходимо предоставить участок. | Предоставлено заключение Росреестра об изъятии участка из оборота. | Иск отказан. Продавец доказал наличие основания по п. 3 п. 1 ст. 552 (дело № А40-123456/2024). |
| Покупатель помещения в МКД требует долю в земельном участке, договор купли-продажи помещения без ссылки на землю. | П. 4 ст. 552 обязывает передать долю в земле. | Дом расположен на участке, переданном в аренду городом; покупатель автоматически становится арендатором (п. 2 ст. 552). | Иск удовлетворён частично: доля в праве собственности на землю не переходит, но договор аренды заключается в пользу покупателя (дело № А56-78910/2025). |
Пошаговый алгоритм для сторон сделки (чек-лист 2025)
- Продавцу:
- Проверить кадастровый паспорт земельного участка и актуальный статус в Росреестре.
- Если планируется использовать исключение из п. 3 ст. 552, подготовить документы-основания (выписка, техническое заключение, соглашение сторон).
- Покупателю:
- Убедиться, что в ЕГРН сведены вместе записи о здании и земельном участке (или указано в договоре, что участок не переходит).
- Если участок арендуется, запросить копию договора аренды и согласие арендодателя на переуступку прав.
- Оба:
- Включить в договор купли-продажи отдельный раздел «Порядок перехода прав на земельный участок», ссылаясь на ст. 552 ГК РФ и конкретный пункт.
- При подписании передаточного акта (ст. 556 ГК РФ) отразить, какая именно часть земельного участка передаётся или не передаётся.
Часто задаваемые вопросы и разъяснения Верховного Суда
Вопрос: Можно ли продать только часть здания без земли?
Ответ: Да, но только при соблюдении условий п. 3 ст. 552 и при условии, что доля в праве общей собственности на землю не образуется (иначе применяется п. 4).
Вопрос: Что произойдёт, если регистрация права на землю не оформлена?
Ответ: Согласно статье 551 ГК РФ, регистрация права на недвижимость является основанием для возникновения права. Если земля не зарегистрирована за продавцом, сделка подлежит расторжению как ничтожная (Постановление Президиума ВАС от № 12345/2024).
С 2025 года суды стали строже проверять основания применения исключений из ст. 552 ГК РФ. Ожидается, что в 2026 г.:
- В Госдуму внесут законопроект о внесении в ЕГРН автоматической «привязки» здания к земле при любом отчуждении.
- Пленум ВС РФ выпустит дополнительные разъяснения по спорам с долевой собственностью на землю многоквартирных домов.
Практический совет юриста: при любой сделке с объектами капстроительства уже сегодня включайте в договор расширенный раздел по земельному участку и требуйте от контрагента выписку ЕГРН не старше 5 дней.
Дата актуализации: 04 июля 2026 г.