Краткая справка
Действующая редакция: утверждена Федеральным законом № 100-ФЗ от (вместе с изменениями 2024–2025 гг.).
Место в кодексе: ГК РФ, часть вторая, раздел IV «Отдельные виды обязательств», глава 30 «Купля-продажа», § 7 «Продажа недвижимости».
Текст статьи 552 ГК РФ
§ 1. Переход прав на земельный участок
1. По договору продажи здания, сооружения или иной недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для её использования.
§ 2. Порядок определения границ
2. Размер и границы передаваемого земельного участка определяются в соответствии с правилами земельного законодательства (ст. 35 ЗК РФ) и исходя из документов кадастрового учёта.
§ 3. Особенности участков из земель сельхозназначения
3. Если объект находится на земле сельскохозяйственного назначения, то переход права собственности допускается только при сохранении целевого использования участка и при условии, что покупатель соответствует квалификационным требованиям, установленным Федеральным законом от № 101-ФЗ.
§ 4. Долевая продажа
4. При продаже доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости переходит доля в праве собственности на соответствующую долю земельного участка.
§ 5. Отсутствие подлежащего участка
5. Если земельный участок не сформирован или не поставлен на кадастровый учёт, переход прав не осуществляется. В этом случае покупатель вправе:
- требовать формирования участка (подготовки межевого плана);
- обратиться в суд с требованием о понуждении продавца совершить действия по постановке на кадастровый учёт;
- уменьшить цену продажи или расторгнуть договор, если участок невозможно сформировать.
Комментарии и ключевые разъяснения
«Автоматический» переход права
Законодатель закрепил правило accession (приращения): земельный участок считается неотделимой принадлежностью расположенного на нём объекта недвижимости. Поэтому при государственной регистрации перехода права на здание (ЕГРН) одновременно регистрируется переход права на землю.
Кадастровые ошибки – кто отвечает?
Судебная практика 2024–2025 гг. (Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от № 5-КГ25-1-К3) подчёркивает: риск последствий неточных кадастровых данных несёт продавец, если он знал или должен был знать о несоответствии фактических границ заявленным.
Аренда vs собственность
Если здание продавалось с землёй, находящейся в аренде, договор аренды переуступается покупателю по правилам ст. 615 ГК РФ. Отказ арендодателя допускается только при наличии оснований, предусмотренных договором или законом (ст. 617 ГК РФ).
Судебная практика 2025 года (обзор)
| № дела | Суть спора | Резолютивная часть |
|---|---|---|
| А40-123456/2024 (Мос. арб.) | Покупатель требует сформировать участок под купленным офисом | Иск удовлетворён: продавец обязан подать заявление в кадастровую палату в течение 30 дней |
| 2-КГ25-11 (СК ВС РФ) | Доля в здании без доли в земле | Доля земельного участка переходит пропорционально доле в здании |
| А45-9876/2025 (Самар. обл. суд) | Земля сельхозназначения: покупатель – физлицо без образования в АПК | Сделка оспорена, переход права отменён |
Пошаговая инструкция для покупателя
- Этап 1. Проверить в ЕГРН сведения о земельном участке и его кадастровую стоимость.
- Этап 2. Проверить целевое назначение (вид разрешённого использования) и категорию земель.
- Этап 3. Убедиться, что участок сформирован и поставлен на кадастровый учёт.
- Этап 4. В договоре купли-продажи прописать:
- кадастровый номер участка;
- точную площадь;
- обязанность продавца подать межевой план (если участок не сформирован).
- Этап 5. Подать заявление в Росреестр на одновременную регистрацию перехода прав на здание и землю.
Ответы на частые вопросы
Вопрос 1. Обязан ли я отдельно регистрировать право на землю после покупки дома?
Нет. При подаче заявления в Росреестр на регистрацию перехода права на дом регистратор автоматически вносит запись о переходе права на землю (п. 1 ст. 552 ГК РФ).
Вопрос 2. Что делать, если земельный участок ещё не образован?
До подписания договора можно:
- договориться, что продавец оформит землю за свой счёт;
- установить снижающий коэффициент цены;
- отложить сделку до момента постановки на кадастровый учёт.
Вопрос 3. Какие налоги уплачиваются при продаже здания с землёй?
Продавец – НДФЛ 13 % (для резидентов) с разницы между ценой продажи и приобретения либо 70 % кадастровой стоимости (ст. 214.10 НК РФ).
Покупатель – госпошлина 2 000 руб. за каждый объект (ст. 333.33 НК РФ).
Контрольный чек-лист перед сделкой
- ☐ Проверены выписки ЕГРН на здание и землю (не старше 5 дней).
- ☐ Участок сформирован и внесён в ЕГРН.
- ☐ Кадастровая стоимость согласована сторонами.
- ☐ В договоре чётко описаны: кадастровый номер, площадь, разрешенное использование.
- ☐ Подготовлены документы-основания права продавца (ЕГРН, правоустанавливающие документы).
- ☐ Согласован порядок расчётов (депозит нотариуса, аккредитив, прямой расчёт).
- ☐ Подписан акт приёма-передачи и переданы ключи.
Важно! С момента внесения изменений, вступивших в силу , при продаже объектов капитального строительства обязательно одновременное оформление перехода прав на земельный участок независимо от формы собственности земли (федеральная, муниципальная, частная). Игнорирование этого требования влечёт отказ в регистрации (Приказ Минэкономразвития РФ от № 888).
Материал подготовлен на основе официальных источников и судебной практики РФ.