Дата актуальности: 04 июля 2026 г.
В данной статье разберёмся, в каких случаях арендодатель может досрочно расторгнуть договор аренды, не платя неустоек, и какие процессуальные тонкости следует учитывать в 2026 году.

Краткое содержание

• Общие положения ст. 619 ГК РФ
• Исчерпывающий перечень оснований для расторжения договора арендодателем
• Возможность изменения условий вместо расторжения
• Пошаговая инструкция: как расторгнуть договор без неустоек
• Актуальные разъяснения судов и типовые ошибки

Нормативная база

Пункт 1 статьи 619 Гражданского кодекса РФ устанавливает закрытый перечень оснований, по которым арендодатель (собственник) вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в одностороннем порядке. Это означает, что стороны не могут в договоре расширить этот перечень, иначе условие будет признано недействительным (ст. 168 ГК РФ).

Исчерпывающий перечень оснований

1. Использование имущества с существенным нарушением условий договора или назначения имущества или с неоднократными нарушениями
   • Примеры: перепрофилирование торгового помещения под жилое без согласия арендодателя; систематическая оплата аренды с задержкой >20 дней.
   • Необходимо доказать «существенность» или «неоднократность» (≥2 фактов в течение года).
2. Ухудшение имущества арендатором
   • Факт ухудшения должен быть подтверждён актом независимого эксперта или актом приёма-передачи.
   • Обязательно направление претензии с требованием устранить повреждения.
3. Несвоевременная оплата более чем два раза подряд
   • Задержка должна быть именно арендной платы, а не коммунальных платежей.
   • Достаточно фиксации хотя бы двух фактов просрочки независимо от суммы.
4. Не осуществление капитального ремонта при наличии такого обязательства в договоре
   • Обязанность должна быть прямо прописана в договоре.
   • Арендодатель должен зафиксировать непроведение ремонта (фото/акты).
5. Пользование имуществом без проведения обязательного капремонта сверх установленного срока
   • Аналогично пункту 4, но с акцентом на факт эксплуатации сверх срока.
6. Иные существенные нарушения договора аренды
   • «Резервная» формулировка. Применяется редко, требует строгой оценки существенности (ст. 450.1 ГК РФ).

Изменение условий как альтернатива расторжению

Согласно п. 2 ст. 619 ГК РФ суд может отказать в расторжении, если нарушение не является существенным. В таком случае суд вправе:

• обязать арендатора устранить нарушение;
• изменить условия договора (например, увеличить размер арендной платы или ввести дополнительные обязанности);
• отложить решение и дать сторонам срок на урегулирование спора.

Пошаговая инструкция: как расторгнуть договор без неустоек

1. Соберите доказательства нарушений
   • Акты приёмки-передачи, акты обследования, фото/видео, переписка.
2. Направьте арендатору мотивированную претензию
   • С указанием конкретного основания из ст. 619 ГК РФ.
   • Срок на устранение нарушения — не менее 30 дней (можно установить меньший, если прописан в договоре).
3. Зафиксируйте факт получения претензии
   • Почтовое уведомление с описью вложения или электронная подпись (если договор допускает электронный документооборот).
4. Дождитесь истечения срока на устранение и, если нарушение сохраняется, подайте исковое заявление в суд.
5. Укажите в иске требование о расторжении договора и выселении. Неустойки не взыскиваются, если применяется именно ст. 619 ГК РФ.

Типовые ошибки арендодателей

Актуальные разъяснения судов в 2026 году

В Обзоре Верховного Суда РФ № 2 (2026) подчёркивается:

• Для признания нарушения «неоднократным» достаточно двух документированных случаев, даже если между ними прошёл год (п. 8 Обзора);
• При расторжении договора по неоплате суд может учесть «вынужденные» просрочки (например, банковские задержки), если они произошли впервые (п. 9 Обзора).

Ключевые выводы

1. Арендодатель может расторгнуть договор только по закрытому перечню, указанному в ст. 619 ГК РФ.
2. Претензионный порядок обязателен: без письменной претензии суд не примет иск.
3. Неустойки не начисляются, если расторжение происходит именно по ст. 619 ГК РФ, а не по общим правилам ответственности.
4. При недоказанной существенности суд может изменить условия договора вместо расторжения;

Полезные ссылки и образцы документов

• Полный текст ст. 619 ГК РФ на Консультанте
• Образец претензии арендодателя
• Обзор ВС РФ № 2/2026