Действующая редакция статьи 621 Гражданского кодекса РФ входит в Главу 34 «Аренда» и закрепляет механизм защиты прав добросовестного арендатора при завершении срока действия договора․ Ниже приведён подробный разбор нормы, судебная практика и типичные ошибки сторон․

Текст статьи 621 ГК РФ (действует с )

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок․
2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора и арендодатель не заявляет возражений в течение трёх месяцев со дня окончания срока договора, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок․

Ключевые правовые последствия

• Преимущественное право — только у добросовестного арендатора; нарушение обязательств лишает права требовать продления․
• Возражение арендодателя может быть направлено в любой форме, но рекомендуется письменное уведомление с уведомлением о вручении․
• Срок для возражения, ровно три месяца․ Пропуск этого срока влечёт автоматическое возобновление договора на неопределённый срок․
• Условия нового договора — те же, кроме срока․ Стороны вправе в любой момент заключить новый срочный договор․

Ограничения и исключения

Судебная практика (обзор 2025-2026 гг․)

Позиция Верховного Суда РФ

В Определении ВС РФ от № 305-ЭС17-14514 указано: «отсутствие возражений арендодателя в течение трёх месяцев свидетельствует о возобновлении договора на неопределённый срок; при этом размер арендной платы сохраняется до согласования новых условий»․

Практика арбитражных судов

• ФАС Дальневосточного округа (Постановление от № Ф03-2498/2009): фактическое продолжение пользования недвижимостью вместе с оплатой «старой» ставки подтверждает возобновление․
• Пленум ВАС РФ (Постановление № 73): если арендодатель направил письменное предупреждение о необходимости освободить помещение до окончания трёхмесячного срока, преимущественное право не возникает․

Типовые ошибки сторон

Со стороны арендатора

1. Нарушение обязательств (просрочка арендной платы, субаренда без согласия) — основание для отказа в преимущественном праве․
2. Отсутствие доказательств добросовестности: платёжные поручения, акты приёма-передачи, письма с уведомлениями․

Со стороны арендодателя

1. Молчание более трёх месяцев — договор автоматически возобновляется․
2. Одностороннее изменение условий (например, повышение арендной платы без согласования) не имеет юридической силы до момента заключения нового срочного договора․

Алгоритм действий арендатора для реализации преимущественного права

1. За 30 дней до окончания срока направить арендодателю письменное уведомление о готовности продлить договор на прежних условиях․
2. Фиксировать продолжение фактического пользования: акты приёма-передачи, фото/видео, показания свидетелей․
3. Сохранять доказательства оплаты․
4. После истечения трёх месяцев без возражений требовать заключения нового договора или подтверждения возобновления на неопределённый срок․

Что изменилось в 2025-2026 годах?

Внесённые 16 декабря 2025 г․ изменения уточнили:

• Трёхмесячный срок на возражения исчисляется с даты, указанной в договоре, а не с даты фактического освобождения имущества․
• Для земель сельхозназначения, предоставленных без торгов, преимущественное право действует до ․

Статья 621 ГК РФ — мощный инструмент защиты добросовестного арендатора․ Однако она не «автомат»: сторонам важно соблюдать сроки, документировать свои действия и своевременно заявлять возражения․ Своевременная юридическая консультация позволит избежать споров и потери имущества․

Последняя проверка актуальности нормативной базы: ․