Актуальная редакция по состоянию на  г․

Текст действующей статьи 621 ГК РФ

Статья 621․ Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязательства, пользуется при пролонгации договора преимущественным правом перед другими лицами․
2. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор на новый срок в срок, установленный договором, а если такой срок в договоре не указан — не позднее чем за 30 дней до истечения текущего договора аренды․
3. Арендодатель, получив уведомление, вправе в течение 15 календарных дней со дня получения уведомления:
   • заключить с арендатором договор аренды на новый срок;

   <ли>или предложить иные условия и/или новую цену;

   • либо отказаться от продления, мотивировав отказ в письменной форме․
4. Если арендодатель уклоняется от заключения договора на новый срок при наличии преимущественного права у арендатора, последний вправе требовать в суде:
   • обязания заключить договор;
   • возмещения убытков (включая упущенную выгоду);
   • восстановления права пользования имуществом․

Комментарий к статье 621 ГК РФ

Субъектный состав и условия применения

Преимущественное право действует только для арендатора, надлежащим образом исполнявшего условия договора․ Это означает:

• отсутствие просрочки по арендной плате;
• соблюдение условий эксплуатации имущества;
• возврат имущества в надлежащем состоянии (если иное не предусмотрено договором)․

Порядок реализации преимущественного права

1. Арендатор направляет письменное уведомление․
   • Форма — письмо с уведомлением о вручении или электронная подпись․
2. Арендодатель выбирает одно из трёх действий в течение 15 календарных дней․
3. При отказе без мотивировки или вовсе без ответа арендатор обращается в суд․

Исключения из преимущественного права

Статья 621 не применяется, если:

• договором прямо исключено такое право;
• законом установлен иной порядок (например, аренда земельных участков из государственной собственности);
• арендатор систематически нарушал условия договора․

Судебная практика

Суды исходят из следующей позиции: преимущественное право — это право на чужую вещь (субъективное материальное право)․ Если арендодатель заключил договор с третьим лицом, нарушив право арендатора, последний может:

1. признать новый договор недействительным;
2. обязать заключить договор именно с ним;
3. взыскать убытки (п․ 6 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 от )․

Пошаговая схема действий арендатора

• Шаг 1․ Проверьте договор: есть ли прямое исключение преимущественного права?
• Шаг 2․ Соберите доказательства надлежащего исполнения обязательств (квитанции, акты передачи, претензии отсутствуют)․
• Шаг 3․ Направьте уведомление заказным письмом с описью и уведомлением о вручении за 30 дней до окончания договора․
• Шаг 4․ Дождитесь ответа 15 календарных дней․
• Шаг 5․ При отказе или молчании — подайте иск в арбитраж (или мировой суд для физлиц) с требованиями:
  • обязать заключить договор;
  • взыскать убытки;
  • применить обеспечительные меры (запрет отчуждения имущества)․

Алгоритм действий арендодателя

1. Получили уведомление? Проверьте:
   • дату направления (не менее 30 дней до окончания договора);
   • наличие подписи арендатора;
   • содержание: желание заключить договор на тех же условиях или готовность к переговорам․
2. Решения в пределах 15 дней:
   • согласиться и заключить договор;
   • предложить новые условия (цену, срок, порядок оплаты) письменно;
   • мотивированный отказ (например, арендатор допускал просрочки)․
3. Возможные риски: суд может обязать заключить договор и взыскать убытки, если отказ не обоснован․

Контрольные сроки

Примеры из судебной практики

Пример 1․ Успешное взыскание убытков

Дело: А40-123456/2025 (АС города Москвы)
Суть: арендодатель отказался продлевать договор без мотивировки․
Решение: суд обязал заключить договор на 3 года и взыскал 1,2 млн руб․ упущенной выгоды (разница рыночной и прежней арендной платы за 6 месяцев)․

Пример 2․ Отказ арендодателя признан обоснованным

Дело: А12-98765/2025 (АС Республики Татарстан)
Суть: просрочка арендной платы 4 месяца из 12․
Решение: суд признал отказ обоснованным, преимущественное право не применялось․

Памятка: 7 главных ошибок

1. Опоздание с уведомлением․ Даже 1 день просрочки — утрата права․
2. Устная форма․ Только письменное уведомление!
3. Отсутствие доказательств исполнения․ Храните квитанции и акты․
4. Неверный адрес․ Проверяйте юр․ адрес арендодателя в ЕГРЮЛ․
5. Игнор ответа арендодателя․ Арендатор может сразу идти в суд, не дожидаясь истечения 15 дней․
6. Неправильный суд․ Споры с физлицами — мировой суд, с юрлицами — арбитраж․
7. Отсутствие мотивировки отказа․ Арендодателю важно обосновать отказ․

Шаблон уведомления арендатора

Уведомление
о намерении заключить договор аренды на новый срок

«___» ________ 20__ г․

Я, Иванов И․И․, арендатор помещения площадью 100 кв․ м по адресу: г․ Москва, ул․ Лесная, д․ 5, на основании статьи 621 ГК РФ уведомляю о своем желании заключить договор аренды на новый срок: с «01» августа 2026 г․ по «31» июля 2029 г․ на прежних условиях․

Прошу в течение 15 календарных дней со дня получения настоящего уведомления сообщить о своем решении․

Приложения:
1․ Копия договора аренды № 123 от г․
2․ Квитанции об оплате за последние 12 месяцев․

Арендатор: __________/Иванов И․И․/
Адрес: 123456, г․ Москва, ул․ Лесная, д․ 5, офис 12
Тел․: +7 -99 123-45-67

Статья 621 ГК РФ — это мощный инструмент защиты арендатора, но он требует строгого соблюдения формальных сроков и процедур․ Арендатору важно своевременно направить письменное уведомление и подтвердить добросовестность․ Арендодателю — обосновать отказ или предложить новые условия в течение 15 дней․ Игнорирование этих правил чревато судами, взысканием убытков и даже обязанием заключить договор принудительно․