Актуально на г․
Что такое «непосредственное управление»?
Непосредственное управление — это один из трёх возможных способов управления многоквартирным домом, предусмотренных ст․ 161 ЖК РФ․
При этом способе собственники помещений сами заключают договоры с подрядчиками на:
- обслуживание и ремонт общего имущества;
- коммунальные услуги;
- уборку придомовой территории;
- техническое обслуживание инженерных систем и др․
Отличие от других форм управления:
- Нет управляющей компании (УК) или ТСЖ посредником․
- Все решения принимает общее собрание собственников (ОСС)․
- Договоры подписываются от имени всех собственников либо от имени выбранного ими представителя․
Законодательная база
Основные нормативы
| Нормативный акт | Суть нормы |
|---|---|
| ст․ 164 ЖК РФ | регулирует порядок непосредственного управления и особенности заключения договоров |
| ст․ 161․1 ЖК РФ | разрешает непосредственное управление домом любой площади и количеством помещений |
| ст․ 44–48 ЖК РФ | описывают процедуру проведения ОСС и оформления его решений |
Ключевые изменения за 2025–2026 гг․
- Сняты ограничения на количество квартир․ Раньше непосредственное управление можно было выбирать только в домах ≤ 30 квартир (по старой редакции ч․ 2 ст․ 161)․ Теперь ограничений нет․
- Упрощён порядок принятия решений; Принятие формы управления возможно простым большинством голосов ОСС․
- Электронное голосование․ С 2025 г․ принятие решения допустимо через ГИС ЖКХ/«Реформа ЖКХ» без очного собрания․
Порядок перехода на непосредственное управление
Шаг 1․ Инициатива
Любой собственник или инициативная группа подаёт заявление в УК/ТСЖ/кооператив с требованием созвать ОСС и вынести вопрос о смене формы управления․
Шаг 2․ Созываем общее собрание
- Уведомление размещается не позднее чем за 10 дней до ОСС (ст․ 45 ЖК РФ)․
- Форма, очная, заочная или электронная․
- Кворум — >50 % от общей площади помещений․
Шаг 3․ Принятие решения
Решение считается принятым, если за него проголосовало более 50 % голосов от общей доли собственников․
Шаг 4․ Реализация
- Выбирается ответственное лицо (председатель ОСС) для подписания договоров․
- Заключаются договоры с ресурсоснабжающими организациями, подрядчиками ЖКХ․
- Открывается специальный счёт на имя объединения собственников в банке․
- В течение 30 дней сведения вносятся в ЕГРН и ГИС ЖКХ․
Права и обязанности собственников при непосредственном управлении
Права
- Самостоятельно выбирать подрядчиков и тарифы․
- Контролировать любые расходы и качество работ․
- Требовать отчётности от подрядчиков․
Обязанности
- Обеспечивать своевременную оплату коммунальных услуг и работ по содержанию․
- Проводить ОСС не реже 1 раза в год․
- Формировать и утверждать годовой план-график работ и смету․
- Обеспечивать безопасность эксплуатации общего имущества (ст․ 36 ЖК РФ)․
Преимущества и риски
| Плюсы | Минусы/риски |
|---|---|
|
|
Частые вопросы (FAQ)
Можно ли вернуться к управлению через УК?
Да․ Достаточно вынести новое решение ОСС и подписать договор с выбранной управляющей компанией․
Нужно ли регистрировать юрлицо?
Нет․ Собственники действуют совместно, но могут создать ТСЖ позже․
Кто отвечает перед жильцами за аварии?
Риски несут все собственники пропорционально долям в общем имуществе․
Непосредственное управление — это полностью легальный и гибкий способ управления многоквартирным домом, который стал доступен во всех домах без ограничений после изменений 2025 г․ Он даёт собственникам полный контроль над расходами, но требует активности и ответственности․
Рекомендация: перед переходом проконсультируйтесь с юристом по ЖКХ и обсудите механизм контроля на ОСС․