Сдача жилья в аренду — это удобный способ получения дохода, а его съём — популярный вариант решения жилищного вопроса. Однако не все знают, что отношения между собственником и квартиросъёмщиком регулируются не только «устной договорённостью», но и Гражданским кодексом РФ, в первую очередь — статьёй 687 ГК РФ и рядом смежных норм. Ниже — подробный разбор кто считается сторонами договора найма жилого помещения, какие права и обязанности у них возникают, а также какие нюансы важно учитывать в 2026 году.
Кто считается сторонами
Согласно статье 671 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается между:
- Наймодателем — собственником жилого помещения либо уполномоченным им лицом;
- Нанимателем, гражданином, принимающим жилое помещение для проживания и ведения домашнего хозяйства.
При этом в квартире могут постоянно проживать другие граждане (например, члены семьи нанимателя). Если их количество изменяется, это не ведёт к расторжению договора, но требует письменного уведомления наймодателя в течение 30 дней.
Дополнительные категории «сторон»
Постоянно проживающие
Это лица, которые:
- зарегистрированы по месту жительства в квартире;
- фактически живут в ней более 90 дней подряд.
Важно: согласие всех постоянно проживающих требуется, если наниматель хочет досрочно расторгнуть договор (ст. 687 ГК РФ).
Субнаниматель
Наниматель может передать часть квартиры в субаренду (субнайм), но:
- только с письменного согласия наймодателя;
- срок субнайма не может превышать остаток основного договора;
- в отношении субнанимателя ответственность несёт сам наниматель.
Регистрация договора в Росреестре: нужна ли она?
С 2024 года действует «закон о регистрации договоров найма». Регистрация обязательна, если:
- договор заключён на срок от 1 года;
- в квартире проживают несовершеннолетние;
- жильё сдаётся юридическому лицу (например, для работников).
Регистрация защищает и жильцов, и собственника: если наймодатель продаст квартиру, права нанимателя сохранятся до окончания срока договора.
Срок договора и новые правила 2026 года
С максимальный «молчаливый» срок договора снижен:
- с пяти до одного года, если в договоре срок не определён.
Это сделано для ускоренного пересмотра условий и индексации арендной платы. При желании стороны всегда могут заключить соглашение на больший срок, ограничений нет.
Расторжение договора: кто и как может инициировать
Досрочное расторжение по инициативе нанимателя
Наниматель вправе расторгнуть договор в любой момент, но:
- нужно письменное согласие всех постоянно проживающих;
- жильё должно быть сдано наймодателю под акт приёма-передачи;
- если внесён депозит, то его возврат описывается отдельным пунктом.
Досрочное расторжение по инициативе наймодателя
Основания перечислены в статье 687.1 ГК РФ:
- неоднократное нарушение правил пользования жильём;
- просрочка арендной платы более 2 месяцев;
- разрушение или повреждение квартиры.
В таком случае наймодатель обязан заранее уведомить нанимателя за 30 дней и предложить устранить нарушения.
Акт приёма-передачи и депозит: безопасность обеих сторон
Акт приёма-передачи
Фиксирует:
- состояние квартиры и мебели;
- показания счётчиков;
- наличие/отсутствие задолженности по коммуналке.
Составляется в двух экземплярах и подписывается обеими сторонами.
Депозит (страховой платёж)
Обычно равен одному-двум месячным платежам. В договоре прописывается:
- условия удержания (например, за поломку);
- срок возврата — в течение 10 дней после выселения;
- процент за просрочку возврата — 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день.
Чек-лист: что обязательно включить в договор найма жилого помещения в 2026 г.
- Паспортные данные сторон или реквизиты юрлица-нанимателя;
- Полный адрес и кадастровый номер квартиры;
- Срок договора (если не указан, действует 1 год по умолчанию);
- Размер арендной платы, порядок и сроки индексации;
- Депозит и условия его возврата;
- Перечень проживающих с указанием, кто постоянный, кто временный;
- Ответственность за коммунальные платежи;
- Акт приёма-передачи и опись имущества;
- Условия досрочного расторжения;
- Дополнительные опции: разрешение на животных, возможность перепланировки, Wi-Fi и т.д.
Стороны договора найма жилого помещения — это не только наймодатель и наниматель, но и постоянно проживающие, субнаниматели, а иногда и органы Росреестра. Грамотно составленный договор с учётом новых правил 2026 года (в частности, снижения «молчаливого» срока до 1 года и обязательной регистрации при определённых условиях) защищает права всех участников и минимизирует риски конфликтов.
Помните: если условия договора не прописаны, действуют нормы главы 35 ГК РФ; Лучше один раз потратить время на юриста, чем потом решать споры в суде. Удачных вам сделок и надёжных партнёров!