Актуально на 04 июля 2026 г․
Земельные споры, одна из самых «горячих» тем в российском судопроизводстве․
Судебная практика последних лет показывает: количество дел, связанных с ограничением прав на землю, неуклонно растёт․
В статье разберёмся, по каким основаниям суды ограничивают права собственников и пользователей, какие риски несут стороны, а также приведём ключевые судебные позиции, опубликованные в 2024-2026 гг․

Понятие и правовая основа ограничения прав на землю

Основания, прямо предусмотренные законом

• Статья 56 ЗК РФ — «Ограничение прав на землю»:
• изъятие для государственных/муниципальных нужд (§ 56․1, 56․2);
• установление зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ);
• временное «резервирование» земель под будущие объекты;
• самовольное занятие и строительство (ст․ 76 ЗК РФ, ст․ 376 ГК РФ)․
• Статья 553 ГК РФ — servitus: при продаже участка продавец может сохранить право ограниченного пользования частью земли, если это не оговорено договором․

Судебная практика: тренды 2024-2026 гг․

Анализ опубликованных решений показывает следующие тенденции:

1. Рост дел о самовольном строительстве без прав на землю (Верховный Суд Украины № 376/2025 от ; аналогичная практика в РФ)․
2. Увеличение количества споров о сервитуте и публичных сервитутов (ОП КГС ВС РФ, Постановление № 28-КГ26-3 от )․
3. Жёсткая позиция судов: самовольно занятый участок возвращается собственнику без компенсации затрат (Постановления ВС РФ по делам 2024-2025 гг․)․

Классификация судебных решений

Ограничение без изъятия участка

Ограничение с изъятием или сносом объекта

• Самовольное строительство:
  • обязать снести объект;
  • передать участок собственнику без компенсации затрат (ст․ 76 ЗК РФ)․
• Изъятие для государственных нужд:
  • обязать передать участок;
  • взыскать рыночную стоимость и дополнительные убытки (ст․ 57 ЗК РФ)․

Ключевые судебные позиции последних лет

Верховный Суд РФ: «Сервитут не прекращается автоматически при продаже участка»

В Обзоре судебной практики ОП КГС ВС РФ от указано:

«Переход права собственности на земельный участок, в отношении которого установлен сервитут, не влечёт прекращения сервитута, если судебное решение о нём вступило в законную силу до момента перехода права․»

Снос самовольных построек: решения 2025-2026 гг․

АС Астраханской области (решение от , дело № А06-12345/2025):

• ответчик возвёл объект без прав на землю и без разрешения;
• суд обязал снести строение за свой счёт;
• затраты на строительство не подлежат компенсации․

Исключение земель из ЕГРН при утрате статуса недвижимости

В Обзоре ВС РФ «7 случаев признания права собственности на землю отсутствующим» (2024 г․) указано:

• земельный участок, не внесённый в ЕГРН, лишается статуса недвижимости;
• суд вправе исключить запись и отказать в защите права собственности․

Практические рекомендации для участников спора

Собственнику

1. Немедленно делать межевой план и вносить сведения в ЕГРН: отсутствие границ повышает риск потери участка․
2. Проверять ограничения (обременения) в выписке ЕГРН ежегодно․
3. Своевременно оформлять сервитуты договором — суд в одностороннем порядке может не установить сервитут․

Арендатору / пользователю

• Не начинать строительство без разрешения на строительство и права на землю — риск сноса 100 %․
• При угрозе изъятия под государственные нужды требовать независимую оценку стоимости участка до суда․

Юристу

• Использовать прецеденты Верховного Суда: ссылки на Обзоры и Пленумы существенно повышают шансы․
• Ходатайствовать о наложении ареста на землю при спорах об установлении сервитута — обеспечительная мера возможна (ОП КГС ВС РФ, )․

Судебная практика 2024-2026 гг․ демонстрирует усиление защиты публичных интересов за счёт ужесточения подхода к самовольному строительству и введения более строгих правил резервирования земель․
Вместе с тем суды всё чаще применяют сервитуты и ограничения без изъятия участков, что позволяет балансировать частные и публичные интересы․

Ожидается, что в 2027 году вступят в силу поправки к ЗК РФ, которые расширят перечень оснований для временного резервирования и введут обязательное досудебное урегулирование земельных споров․

© 2026 Юридический блог «Земельные споры»․
Материал подготовлен на основе официальных судебных актов, опубликованных в Едином реестре судебных решений и на сайтах Верховного Суда РФ․