В чём суть процедуры
Техническая экспертиза незавершённых объектов — комплекс исследований и расчётов, позволяющий установить:
- фактическую степень готовности объекта капитального строительства;
- качество уже выполненных работ и пригодность конструкций к дальнейшему строительству;
- соответствие проектной документации и фактически реализованных решений;
- объём и стоимость работ, необходимых для достижения проектных параметров;
- сроки, ресурсы и риски при продолжении строительства.
Зачем экспертиза нужна
Для государственных и муниципальных заказчиков
Контролирующие органы (Росимущество, ФАУ «Главгосэкспертиза», региональные центры госэкспертизы) требуют:
- подтверждения целесообразности продолжения финансирования объекта;
- утверждённого плана-ФХД (финансово-хозяйственной деятельности) на текущий и следующий год;
- корректировки сметной документации в рамках квартальных и годовых уточнённых планов ФХД.
При отсутствии заключения экспертизы учреждение не сможет получить номер ГМУ в реестре bus.gov.ru и, как следствие, не сможет разместить государственное задание на оказание услуг (выполнение работ).
Для частных инвесторов и банков
- Оценка залоговой стоимости незавершёнки при кредитовании проекта.
- Страхование рисков строительства: экспертиза служит основанием для определения страховой суммы.
- Сделки слияний и поглощений: покупатель получает независимое подтверждение технического состояния объекта.
Нормативная база
| Документ | Что регулирует |
|---|---|
| Градостроительный кодекс РФ, ст. 49.1–49.6 | Проведение повторной или дополнительной экспертизы проектной документации при изменении объекта |
| Постановление Правительства РФ № 145 от (ред. 2024) | Состав и содержание разделов проектной документации, требования к экспертизе |
| Методика оценки незавершённого строительства (Приказ Минстроя РФ № 841/пр от ) | Методика формирования отчёта о фактической готовности |
| Приказ Минфина РФ № 65н от | Отражение незавершённого строительства в бухгалтерии бюджетных учреждений |
Этапы технической экспертизы
Подготовительный этап
Сбор исходных данных:
- разрешение на строительство (если не истекло);
- проектная документация (ПД) и результаты прошлых экспертиз;
- акты скрытых работ, журналы производства работ, исполнительная документация;
- данные инвентаризации 2024–2025 гг. (форма 0504830);
- утверждённые планы-ФХД (годовой, квартальные и уточнённый годовой).
Полевые обследования
Инженерно-геодезические измерения
Неразрушающий контроль (ультразвук, радиограф, толщиномеры) для оценки прочности железобетонных конструкций.
Лабораторные испытания отбор образцов бетона, металла, грунтов.
Аналитический этап
- Сравнение фактических размеров с проектными (BIM-модель при наличии).
- Оценка износа и дефектов: трещины, коррозия, отслоение защитного слоя.
- Расчёт остаточного ресурса несущих конструкций.
Формирование заключения
Основные разделы заключения:
- объём выполненных работ (в % и физических показателях);
- стоимость выполненных работ по состоянию на ;
- перечень работ, подлежащих доработке, сметная стоимость и сроки;
- рекомендации по приведению объекта в соответствие с актуальной редакцией СП и ТР.
Документы, которые получает заказчик
- Техническое заключение (2 экз., подписано экспертной организацией, скреплено печатью).
- Акт обследования незавершённого строительства (форма КС-14).
- Корректировка сметной документации (форма КС-2, КС-3).
- Обновлённый план-ФХД (годовой и уточнённый) для загрузки в АС «Электронный бюджет».
- Файл XML для интеграции в систему ГИС «Госзакупки» и на bus.gov.ru.
Сроки и стоимость
| Тип объекта | Этажность / площадь | Срок, раб. дн. | Стоимость, ₽ |
|---|---|---|---|
| Жилой дом | до 10 000 м² | 15–20 | от 250 000 |
| Школа/детсад | до 5 000 м² | 12–18 | от 180 000 |
| Больница | до 15 000 м² | 20–30 | от 400 000 |
| Производственное здание | любая | 25–35 | по запросу |
Стоимость зависит от удалённости объекта, сложности доступа к конструк