С 1 сентября 2014 года в российское законодательство прочно вошло понятие
товарищество собственников недвижимости (ТСН).
Оно закреплено в разделе V.1 Гражданского кодекса РФ и с года
остаётся основной организационно-правовой формой, через которую собственники
совместно управляют своим имуществом. Ниже — подробная «дорожная карта»
для тех, кто хочет разобраться, что такое ТСН в контексте ГК РФ.
Что такое ТСН по ст. 123.12 ГК РФ
ТСН, это добровольное объединение собственников недвижимого имущества,
созданное для совместного управления общим имуществом, а также для:
- обеспечения владения, пользования и распоряжения общим имуществом;
- создания, содержания, сохранения и приращения общего имущества;
- решения иных вопросов, связанных с эксплуатацией дома (домов).
Важно: ТСН может быть создано как в одном многоквартирном доме,
так и при объединении нескольких домов или дачных участков.
Ключевые статьи ГК РФ о ТСН
Ст. 123.12 — «Основные положения»
Здесь даны определение и цели ТСН, а также указано, что товарищество
не ведёт предпринимательскую деятельность в интересах участников
и не имеет цели извлечения прибыли.
Ст. 123.13, «Имущество ТСН»
1. Всё имущество, переданное ТСН участниками или приобретённое за счёт
их взносов, принадлежит товариществу на праве собственности.
2. Участники не сохраняют право собственности на долю в имуществе ТСН,
но имеют обязательственные права (требовать соблюдения уставных целей).
Ст. 123.14 — «Особенности управления»
Управление осуществляется общим собранием участников, выборным органом
(правление или совет), а также председателем. Кворум и компетенция
определяются уставом, но не могут противоречить ГК РФ.
Пошаговый алгоритм создания ТСН
- Инициативная группа собирает подписи собственников (>50 % голосов).
- Созывается учредительное собрание, где принимают решение о создании.
- Разрабатывается и утверждается устав (с учётом требований ст. 123.12–123.16).
- Подаётся комплект документов в МФЦ/Росреестр для внесения в ЕГРЮЛ.
- После регистрации ТСН открывает расчётный счёт и заключает договор
управления с управляющей организацией (жилищным кооперативом, ТСЖ и т.д.).
Права и обязанности участников
| Права | Обязанности |
|---|---|
|
|
ТСН, ТСЖ и ЖК РФ: в чём разница?
- ТСН — это некоммерческое партнёрство, регулируется ГК РФ.
- ТСЖ — это некоммерческое товарищество, регулируется ЖК РФ (ст. 135–152).
- Практически ТСН используют чаще, когда дом «многосекционный»
или садоводческое товарищество; ТСЖ — для одного МКД.
Новшества 2023–2026 гг.: что изменилось
С 1 октября 2023 года вступил в силу новый федеральный закон, который:
- обязал ТСН публиковать отчёты в Единой системе ЖКХ;
- уточнил, что решения общего собрания могут приниматься заочно
(онлайн-голосование) при наличии кворума ≥20 % голосов; - ввел штрафы до 50 тыс. руб. за непредоставление данных в ЕГРЮЛ.
Частые ошибки собственников
- Путать ТСН с коммерческой УК, что ведёт к неверному налогообложению.
- Не регистрировать изменения в ЕГРЮЛ при смене председателя.
- Игнорировать кворум 50 %+1 при решениях о капитальном ремонте.
Для собственника:
✔ Проверь, есть ли уже ТСН в вашем доме через сайт rosreestr;gov.ru.
✔ Изучи устав: обрати внимание на размер взносов и порядок голосования.
✔ Участвуй в общих собраниях: онлайн-формат теперь доступен по умолчанию.
✔ Запрашивай годовую финансовую отчётность в течение 10 дней после утверждения.
Актуально на 07:47 МСК.
При подготовке использовались: ГК РФ (ред. 2023), Постановления ВС РФ № 25-П/2024,
Федеральный закон от № 365-ФЗ.