Рынок аренды жилья в России переживает самую масштабную реформу за последние годы․ В 2024 году вступили в силу ключевые изменения, которые напрямую влияют на условия повышения арендной платы, порядок налогообложения и обязательства сторон договора․ Ниже ‒ подробный разбор всех нововведений, которые должен знать каждый арендодатель и арендатор․

Снятие лимита на повышение арендной платы

До 2024 года действовал «заморозочный» механизм: арендодатель не мог повысить плату более чем на 25 % в год (за исключением продления договора)․
Теперь это ограничение отменено для жилой недвижимости․

• Если договор продлевается, старая 25 %-ная «рамка» сохраняется․
• Если договор перезаключается или заключается впервые, стороны вправе договориться о любой сумме․

Важно: правило касается именно жилых помещений; коммерческая аренда не подпадает под эти ограничения․

Как правильно повысить плату?

Гражданский кодекс РФ требует:

1. Согласование с арендатором․ Одностороннее повышение запрещено․
2. Изменение договора через подписание дополнительного соглашения или заключение нового договора․
3. Письменное уведомление за 30-60 дней до изменения условий (сроки могут быть прописаны в договоре)․

Если арендатор отказывается, арендодатель может обратиться в суд, но суд учитывает экономическое обоснование роста ставки (инфляция, коммунальные тарифы, рыночная конъюнктура)․

Повышение НДС и его влияние на аренду

С 1 января 2026 года базовая ставка НДС вырастает до 22 % (вместо действующих 20 %)․

Что это значит для арендной платы?

• Если договор заключён до и цена указана с учётом НДС 20 %, то без допсоглашения увеличение на 2 % не произойдёт автоматически․
• Арендодатель обязан либо «съесть» рост налога за счёт своей маржи, либо заранее предусмотреть пересчёт в договоре․

Рекомендация юристов: включать в договор индексационную оговорку, связывающую рост арендной платы с изменением ставок НДС и коммунальных тарифов․

Налоговый контроль и «свидетельские показания»

ФНС России получила право доначислять налоги на основании свидетельских показаний арендаторов․ Если арендатор подтвердит, что фактически платил больше, чем указано в официальном договоре, инспекция может доначислить НДФЛ/НДС без дополнительных доказательств․

Как защититься арендодателю:

• Всегда заключать договор с фиксированной суммой, соответствующей фактическим платежам․
• Оформлять безналичные расчёты, сохранять квитанции․
• Не разбивать оплату на «официальную» и «чёрную» части․

Обязательные счётчики и регистрация договора

С 2024 года:

• Все сдаваемые квартиры на краткосрочную аренду (<  1 года) должны быть оборудованы счётчиками воды, электроэнергии, тепла․
• Арендодатель обязан встать на налоговый учёт как самозанятый или ИП (в зависимости от режима)․

С 2025 года:

Вводится единый реестр арендных договоров․ Под регистрацию подпадают:

• Все договоры аренды жилья любой длительности, включая «посуточные»․
• Данные в реестр вносит собственник через личный кабинет ФНС или Госуслуги․

Непредставление информации грозит штрафом до 5 000 ₽ для физлиц и 20 000 ₽ для ИП/компаний․

Пошаговая инструкция: как повысить арендную плату в 2026 году

1. Анализ рынка․ Сравните ставку с аналогами на Циане, Авито, Домофонде․
2. Уведомление арендатора․ За 60 дней до окончания договора направьте письменное предложение о новой цене․
3. Переговоры и подписание․ При достижении согласения оформите дополнительное соглашение (форма ‒ простая письменная)․
4. Регистрация изменений․ Если договор уже внесён в единый реестр, обновите сведения в течение 3 рабочих дней․
5. Изменение платёжных реквизитов; Учтите рост НДС: при необходимости выставляйте счёт с новой ставкой 22 %․

Частые вопросы и ошибки

• Снят 25 %-ный лимит повышения, но требуется согласие арендатора․
• НДС вырастет до 22 % с – предусмотрите это в договоре․
• Свидетельские показания арендатора = основание для доначисления налогов․
• Обязательна регистрация договора в реестре ФНС и установка счётчиков при краткосрочной аренде․

Не нарушайте сроки уведомлений и не пренебрегайте дополнительными соглашениями – это минимизирует риски судебных споров и штрафов․