Содержание:

1. Текст пункта 2 статьи 610 ГК РФ
2. Когда договор считается заключённым на неопределённый срок
3. Право на досрочный отказ: условия и сроки предупреждения
4. Возможность изменить срок предупреждения по соглашению сторон
5. Разбор ключевых судебных решений
6. Алгоритм действий арендатора и арендодателя при расторжении
7. Частые ошибки и практические советы

Текст пункта 2 статьи 610 ГК РФ

Если срок аренды в договоре не определён, договор аренды считается заключённым на неопределённый срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределённый срок.

Когда договор считается заключённым на неопределённый срок

2.1 Отсутствие указаний на конечную дату

• В тексте договора нет графы «Срок действия» или она заполнена словами «до востребования», «бессрочно», «на неопределённый срок».
• Стороны пропустили внести дату окончания аренды, а соглашение о сроке не закреплено в дополнительном соглашении.

2.2 Продление по молчаливому согласию

По истечении первоначального срока стороны продолжают исполнять обязательства (арендатор платит, арендодатель принимает плату), но новый срок так и не зафиксирован. В таком случае договор автоматически переквалифицируется в «неопределённый срок» (ст. 621 ГК РФ).

2.3 Истечение предельного срока без отказа

Применяется, когда законом установлен максимальный (предельный) срок для конкретного вида имущества (например, 49 лет для земельных участков из федеральной собственности). Если срок в договоре не прописан и ни одна сторона не заявила об отказе до окончания 49-летнего предела, договор прекращается по истечении предельного срока (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

Право на досрочный отказ: условия и сроки предупреждения

Важно: срок начинает течь со дня получения уведомления, а не с даты его отправления.

Возможность изменить срок предупреждения по соглашению сторон

Стороны вправе:

• уменьшить стандартный срок (например, установить 15 дней вместо 1 месяца);
• увеличить его (например, 6 месяцев для недвижимости вместо 3);
• установить разные сроки для арендатора и арендодателя.

Такое условие должно быть прямо прописано в договоре или в последующем соглашении. Устные договорённости не имеют юридической силы (ст. 434 ГК РФ).

Разбор ключевых судебных решений

5.1 Апелляционное определение АС Поволжского округа от по делу № А55-4322/2015

Суть спора: арендодатель (администрация муниципального образования) отказался от договора аренды земельного участка, срок которого не был определён.

• Подтверждение: суд указал, что после получения уведомления обязанность арендатора вернуть участок возникла по истечении трёх месяцев, то есть (с учётом переноса выходных).

5.2 Постановление ВС РФ от по делу № 302-ЭС21-18614

Суть спора: арендатор субарендовал помещение без указания срока. Первоначальный договор аренды прекратился, что автоматически повлекло прекращение субаренды.

Алгоритм действий арендатора и арендодателя при расторжении

Для арендодателя:

1. Убедиться, что договор действительно заключён на неопределённый срок.
2. Подготовить письменное уведомление с указанием:
   • даты расторжения;
   • обязанности арендатора вернуть имущество;
   • порядка передачи ключей и документов.
3. Отправить уведомление заказным письмом с уведомлением о вручении или вручить лично под подпись.
4. Дождаться окончания срока предупреждения и составить акт приёма-передачи.

Для арендатора:

1. Уведомить арендодателя о расторжении ровно за 1 или 3 месяца (в зависимости от имущества).
2. Подготовить имущество к возврату (освободить, сдать показания счётчиков).
3. Оформить акт приёма-передачи и зафиксировать отсутствие задолженностей.

Частые ошибки и практические советы

Пункт 2 ст. 610 ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды максимальную гибкость, но требует строгого соблюдения процедуры уведомления. Правильный расчёт срока, надлежащая форма уведомления и документальное подтверждение получения, три кита, на которых держится безопасное расторжение договора аренды на неопределённый срок.