Пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) регулирует один из самых спорных вопросов арендных отношений: перераспределение расходов на содержание имущества между сторонами. Ниже мы разберёмся, что именно говорит закон, какие права и обязанности появляются у арендодателя и арендатора, а также приведём пошаговый алгоритм действий при необходимости изменить условия договора.

Текст нормы: что говорит закон?

Пункт 2 статьи 621 ГК РФ формулирует следующее:

«Если иное не предусмотрено договором аренды, расходы на содержание арендованного имущества, в т.ч. расходы на оплату коммунальных услуг, несёт арендатор, если эти расходы не возложены на арендодателя законом, иными правовыми актами или договором аренды».

Ключевые выводы из нормы

• Презумпция ответственности арендатора. Закон исходит из того, что именно арендатор оплачивает текущее содержание имущества, включая коммунальные услуги.
• Возможность изменить условия договором. В договоре стороны могут любым способом распределить расходы: полностью на арендодателя, полностью на арендатора или пропорционально.
• Приоритет закона и иных актов. Если федеральный или региональный нормативный акт прямо возлагает оплату на арендодателя (например, капремонт общего имущества в МКД), договор не может изменить это правило.

Что входит в «расходы на содержание»?

1. Коммунальные услуги: отопление, водоснабжение, электроэнергия, газ, вывоз ТКО.
2. Текущий ремонт: мелкие строительные работы, ремонт сантехники, электрики, замена лампочек.
3. Уборка и обслуживание придомовой территории (если объект — земельный участок).
4. Оплата услуг управляющей компании (в случае аренды помещений в МКД).

Важно: капитальный ремонт не относится к «содержанию», он регулируется отдельной нормой — ст. 616 ГК РФ и ЖК РФ.

Как изменить распределение расходов

Шаг 1: Проверьте договор

Откройте договор аренды и найдите раздел «Расходы сторон». Если там указано иное, чем предписывает п. 2 ст. 621 ГК РФ, то условия договора имеют приоритет.

Шаг 2: Согласуйте изменения

• Составьте дополнительное соглашение к договору, в котором чётко распишите, кто и за что платит.
• Укажите конкретные статьи расходов (например, «арендатор оплачивает холодное водоснабжение и отопление, арендодатель — капремонт и вывоз ТКО»).
• Подпишите документ обеими сторонами и сделайте по экземпляру.

Шаг 3: Зарегистрируйте изменения (при необходимости)

Если объект недвижимости подлежит государственной регистрации (например, долгосрочная аренда земельного участка), сдайте дополнительное соглашение на регистрацию в Росреестр.

Частые спорные ситуации и судебная практика

Ситуация 1: Арендодатель требует оплаты капитального ремонта

Суды, как правило, отказывают, ссылаясь на ст. 616 ГК РФ: капремонт — обязанность собственника, если иное не оговорено договором.

Ситуация 2: Арендатор не платит коммуналку, долг растёт

Арендодатель может:

• потребовать устранить нарушение в письменной форме;
• уменьшить размер арендной платы на сумму долга (если арендодатель вынужден оплатить долг самостоятельно);
• расторгнуть договор через суд при существенном нарушении (ст. 619 ГК РФ).

Практические советы

• Вписывайте конкретные цифры и формулы в договор (например, «арендатор возмещает арендодателю расходы на коммунальные услуги в пределах нормативов, установленных органами местного самоуправления»).
• Прикладывайте к договору копии счёт-фактур, чтобы арендатор видел реальные начисления.
• Используйте онлайн-сервисы для разделения квитанций (например, «Госуслуги-ЖКХ», «СберКвартплата»).