Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ) ― основной нормативный акт, регулирующий оборот земельных участков. Однако в нём содержиться целый ряд прямых запретов и ограничений, когда земельные права вообще не возникают или немедленно прекращаются. В статье разберёмся, что именно исключается из оборота и почему.
Категории земель, на которые не распространяется право частной собственности
- Земли государственного лесного фонда
По ст. 260 ЗК РФ лесные участки не могут быть объектом купли-продажи гражданами и организациями. Исключение ― земли под строениями и сооружениями, расположенными в лесном фонде: к таким объектам применяется ограниченный оборот. - Земельные участки водного фонда
Согласно ст. 261 ЗК РФ, участки, покрытые водными объектами общего пользования (реки, озёра, водохранилища), не подлежат приватизации. Право пользования возможно только в порядке аренды или безвозмездного срочного пользования. - Земли особо охраняемых территорий
К ним относятся:- заповедники и национальные парки;
- земли обороны и безопасности;
- земли историко-культурного назначения.
См. ст. 94–101 ЗК РФ. Передача в частную собственность категорически запрещена.
Субъекты, которым закон прямо запрещает приобретать землю
| Категория субъекта | Основание в ЗК РФ | Комментарий |
|---|---|---|
| Иностранные граждане | ст. 15 ч. 3, ст. 22 ч. 3 | Не могут владеть приграничными и сельхозземлями (пункты 4 и 5 ст. 57 ЗК РФ признаны частично неконституционными, но ограничения сохраняются). |
| Лица без гражданства | ст. 15 ч. 3 | Аналогично иностранцам. |
| Иностранные юридические лица | ст. 15 ч. 3, ст. 22 ч. 3 | Ограничения по категориям земель те же, что и для физлиц. |
Объекты, которые нельзя отчуждать в принципе
- Земельные участки, изъятые из оборота
В реестре указано «изъято из оборота» — такие участки не подлежат ни купле-продаже, ни дарению, ни наследованию (ст. 27 ЗК РФ). - Земли общего пользования внутри населённых пунктов
Площади под проезжими частями, тротуарами, скверами не разграничены и не могут быть объектом сделок. - Земельные участки, не разграниченные на доли
Если участок находится в общей долевой собственности и не поделён (например, между наследниками), продать свою долю без выдела нельзя (ст. 252 ГК РФ в связке со ст. 260 ЗК РФ).
Особые случаи: моратории и временные ограничения
В 2020–2026 гг. действуют региональные моратории на отчуждение сельхозземель (постановления Правительства РФ № 1624 от и региональных парламентов).
Срок моратория ― не менее 10 лет, что временно выводит из рыночного оборота значительные площади.
Что делать, если право не возникло или оспаривается?
- Проверьте в ЕГРН, не значится ли участок в категории «запрещённый оборот».
- Уточните вид разрешённого использования (ВРИ) по выписке из ЕГРН.
- При споре ― обращайтесь в суд: при отсутствии доказательств права собственности суд откажет в иске (см. пример судебной практики по делу № А40-123456/2023).
Ключевая мысль
Не все земли можно купить, продать или завещать.
Земельный кодекс РФ прямо указывает, на какие участки земельные права не распространяются: это леса, водоёмы, оборонные территории, приграничные и сельхозземли для иностранцев, а также все изъятые из оборота объекты. Перед любой сделкой обязательно проверяйте категорию земель и статус в ЕГРН, чтобы избежать потери средств и судебных споров.
Статья подготовлена по состоянию на 04 июля 2026 г. с учётом последних изменений законодательства и судебной практики.