С 1 сентября 2025 года вступил в силу Федеральный закон № 482-ФЗ‚ который кардинально изменил порядок учёта всех видов обременений и ограничений прав на недвижимость. Теперь любое зарегистрированное ограничение или обременение объекта недвижимости вносится исключительно в ЕГРН и становится публично-доступным для всех заинтересованных лиц.
Что такое «обременение» и «ограничение прав»
Обременение, это юридический «груз»‚ который налагается на объект недвижимости и сопровождает его при любых сделках (продаже‚ дарении‚ наследовании).
Ограничение права — временная или постоянная мера‚ ограничивающая полномочия собственника (например‚ запрет на отчуждение).
Основные виды обременений‚ которые вносятся в ЕГРН
- Ипотека (залог недвижимости) — сведения о кредиторе и сумме долга.
- Арест имущества — наложен судом‚ приставами или налоговой.
- Сервитуты — право прохода/проезда через участок‚ право прокладки инженерных сетей.
- Доверительное управление, объект передан управляющей компании.
- Долевое участие в строительстве (ДДУ) — обязательства застройщика перед дольщиками.
- Запрет отчуждения — временное ограничение на продажу/дарение.
- Решения органов местного самоуправления, охранные обязательства‚ зоны рекультивации и др.
Как именно вносятся сведения в ЕГРН
-
Регистрация через МФЦ или Росреестр
Заявитель (собственник‚ банк‚ суд‚ пристав) подаёт заявление и пакет документов. После проверки данных в ЕГРН создаётся запись об ограничении/обременении с присвоением уникального кадастрового номера записи.
-
Автоматизированный обмен данными
Банки и суды с 1 марта 2026 года направляют сведения в ЕГРН в электронном виде через систему межведомственного электронного взаимодействия (СМЭВ). Это ускоряет регистрацию до одного рабочего дня.
-
Онлайн-проверка через публичную кадастровую карту
Любой пользователь может бесплатно посмотреть сведения об обременениях на сайте rosreestr.gov.ru или в мобильном приложении «Росреестр».
Почему важно проверять ЕГРН перед сделкой
Избежать мошенничества. Недобросовестные продавцы могут скрыть факт залога или ареста.
Узнать о правах третьих лиц. Например‚ на участке может быть зарегистрирован сервитут‚ и новый владелец обязан будет предоставлять доступ.
Оценить риски финансирования. Банк не одобрит ипотеку‚ если в ЕГРН числится непогашенный залог.
Как получить официальную выписку из ЕГРН об обременениях
- Электронная выписка — заказывается на портале gosuslugi.ru или сайте Росреестра. Срок: 1–3 дня. Стоимость: 350–750 руб.
- Бумажная форма в МФЦ — срок до 5 дней‚ госпошлина 400 руб.
- Срочная выписка (электронная), за 1 час‚ доплата +50 %.
Новые изменения с 1 марта 2026 года (Земельный кодекс РФ)
С 1 марта 2026 года вводится единая справка о всех видах разрешённого использования (ВРИ)‚ где будут отражены и обременения‚ связанные с земельными ограничениями: охранные зоны‚ зоны затопления‚ сервитуты. Это позволит покупателю получить полную картину рисков по одному документу.
Чек-лист покупателя недвижимости
- Закажите электронную выписку из ЕГРН за 1–3 дня до сделки.
- Проверьте наличие ипотечной записи и арестов.
- Изучите кадастровый паспорт и план ВРИ (для земельных участков).
- Убедитесь‚ что собственник и залогодержатель (если есть) подписывают договор.
- Сверьте данные в выписке с паспортом продавца и правоустанавливающими документами.
Любое ограничение права или обременение теперь обязательно вносится в ЕГРН и становится доступным для проверки онлайн. Это повышает прозрачность рынка недвижимости и защищает как покупателей‚ так и добросовестных продавцов.