Краткий обзор реформы
С 1 сентября 2022 года в Гражданский кодекс Российской Федерации вступил в силу Федеральный закон № 430-ФЗ от , а с 1 октября 2023 года — Федеральный закон № 351-ФЗ от .
В результате в ГК РФ появились две новые главы, посвящённые недвижимым вещам и правам на них, а также уточнён порядок использования общего имущества собственников.
Что считается объектом недвижимости с 2022–2023 годов
Уточнённые категории (ст. 130 ГК РФ)
- Здания и сооружения (жилые дома, офисы, склады, мосты, дороги и т.п.)
- Помещения (квартиры, офисные блоки, торговые павильоны)
- Машино-места (стоянки, гаражи)
- Объекты незавершённого строительства (недострой, если есть хотя бы готовые конструктивные элементы)
- Единые недвижимые комплексы (жилые комплексы, торгово-развлекательные центры)
Главное новшество
Теперь права на здания/помещения неразрывно связаны с долей в праве общего владения земельным участком, на котором они расположены. Доля «висит» за объектом недвижимости и не может быть отчуждена отдельно.
Права собственников: 3 ключевых принципа
- Пропорциональность. Голос собственника на общем собрании пропорционален площади его помещения.
- Неразрывность. Доля в общем имуществе не может быть продана, заложена или подарена отдельно от квартиры/помещения.
- Право на информацию. Каждый собственник вправе знакомиться с протоколами общих собраний, бухгалтерией и договорами управления.
Реорганизация объектов: раздел, объединение, перепланировка
Раздел и объединение
- При разделе здания образуются новые самостоятельные объекты (каждый получает свой кадастровый номер).
- При объединении нескольких помещений создаётся один новый объект недвижимости.
Перепланировка: юридическое значение
Перепланировка, не влекущая изменения площади и границ, не образует новый объект.
Если же изменяются площадь или границы, требуется внесение изменений в ЕГРН и присвоение нового кадастрового номера.
Порядок пользования чужим земельным участком
Случаи, когда собственнику разрешено использовать участок
- Здание/сооружение уже зарегистрировано за собственником.
- Участок находится в государственной или муниципальной собственности.
- Земельный сервитут не оформлен, но отсутствуют споры с органами власти.
Если в будущем участок будет приватизирован, собственник здания получает преимущественное право его выкупа.
Календарь вступления в силу ключевых изменений
| Дата | Федеральный закон | Что изменилось |
|---|---|---|
| № 430-ФЗ | Главы о недвижимости, зданиях, помещениях, машино-местах и недострое | |
| № 351-ФЗ | Общее имущество собственников: доли, голосование, информационные права |
На что обратить внимание собственникам и девелоперам
- Проверьте ЕГРН: убедитесь, что за вашей квартирой закреплена доля в праве на общее имущество.
- Общие собрания: теперь формально закреплена пропорциональность голосов площади.
- Новое строительство: застройщик обязан одновременно оформлять земельный участок и права на возводимые объекты.
- Договоры долевого участия (ДДУ): в договоре должны быть описаны не только помещения, но и доли в общем имуществе (мощности, МОП, земля).
Реформа Гражданского кодекса РФ привела к точному определению объектов недвижимости, усилила права собственников на общее имущество и упростила процедуры реорганизации объектов.
Получается, что уже сейчас — в 2026 году — мы живём в условиях полностью обновлённого регулирования, которое делает рынок недвижимости более прозрачным и понятным.