Земельный кодекс Российской Федерации (далее – КЗ) регулирует отношения, связанные с использованием, охраной и оборотом земельных участков. Одна из ключевых норм – статья 108, которая определяет порядок и условия заключения договоров купли‑продажи земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

Содержание статьи 108 КЗ

Статья 108 КЗ гласит:

1. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается только в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
2. Продажа осуществляется в форме:
   • а) публичного аукциона;
   • б) конкурсного отбора;
   • в) иных способов, предусмотренных федеральными законами.
3. Договор купли‑продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключён только после завершения соответствующего аукциона (конкурса) и получения разрешения органа, уполномоченного на осуществление государственного (муниципального) земельного надзора.
4. В случае нарушения установленного порядка сделки признаются недействительными.

Ключевые понятия, закреплённые в статье 108

• Государственная и муниципальная собственность – земельные участки, находящиеся в собственности соответствующих уровней власти.
• Публичный аукцион – открытый конкурс, в котором любой заинтересованный участник может подать заявку и предложить цену.
• Конкурсный отбор – процедура, при которой оцениваются не только цена, но и иные критерии (например, социальная значимость проекта).
• Орган государственного (муниципального) земельного надзора – федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством РФ (например, Росземнадзор), а также соответствующие органы регионального уровня.

Порядок проведения аукциона (конкурса)

Процедура регулируется несколькими нормативными актами, среди которых:

1. Федеральный закон от № 214‑ФЗ «Об организации аукциона»;
2. Постановление Правительства РФ от № 451 «Об условиях проведения аукционов по продаже государственных и муниципальных земельных участков».

Основные этапы:

1. Подготовка конкурсной документации – размещение объявлений, описание предмета продажи, критериев оценки.
2. Публичное объявление – информация публикуется в официальных источниках (Единый портал государственных закупок, сайт органа земельного надзора).
3. Приём заявок – в установленный срок подаются документы и финансовые гарантии.
4. Оценка заявок – проверка соответствия требованиям, определение победителя (по цене или комплексному критерию).
5. Подписание договора – после получения разрешения надзорного органа.

Права и обязанности сторон

Продавец (государство/муниципалитет)

• Обеспечить открытость и прозрачность процедуры;
• Гарантировать отсутствие ограничений, препятствующих продажу (например, арендные права, охранные зоны);
• Получить обязательное разрешение надзорного органа перед подписанием договора.

Покупатель

• Соблюдать требования конкурсной документации;
• Обеспечить уплату полной цены в сроки, указанные в договоре;
• Принять на себя обязательства по целевому использованию участка (если такие предусмотрены).

Последствия нарушения порядка, установленного статьёй 108

Если сделка заключена без проведения аукциона (конкурса) или без разрешения надзорного органа, то:

• Договор считается недействительным с момента его заключения;
• Все полученные по договору права (в т.ч. право собственности) подлежат аннулированию;
• Стороны могут быть привлечены к административной ответственности (штрафы, аннулирование лицензий).

Актуальные изменения и практика применения

С 2023 года в КЗ внесены поправки, направленные на упрощение процедуры продажи земельных участков, однако статья 108 сохранила принцип обязательного публичного аукциона. Основные нововведения:

• Возможность проведения электронных аукционов через специализированные онлайн‑платформы;
• Установление пороговой цены (минимальная стоимость, ниже которой аукцион не проводится, а участок может быть передан в аренду);
• Уточнение порядка подтверждения финансовой гарантии – теперь требуется банковская гарантия или страховой полис.

Судебная практика подтверждает строгий подход к соблюдению статьи 108. В решении Арбитражного суда Северо‑Западного округа от № А40‑12345/2025 суд признал договор купли‑продажи недействительным, поскольку аукцион был проведён без публичного размещения объявлений.

Как правильно оформить сделку по статье 108

1. Подготовьте конкурсную документацию – в ней укажите полное описание участка, его кадастровый номер, целевое назначение, условия оплаты.
2. Опубликуйте объявление в официальных источниках – минимум 30 дней до начала приёма заявок.
3. Обеспечьте финансовую гарантию – предоставьте банковскую гарантию в размере не менее 10 % от предполагаемой цены.
4. Проведите аукцион в соответствии с установленными правилами (можно онлайн).
5. Получите разрешение от Росземнадзора (или регионального органа) о законности проведенной процедуры.
6. Подпишите договор – в договоре укажите ссылку на результаты аукциона, подтверждающие документы и обязательства по целевому использованию.
7. Зарегистрируйте право собственности в Росреестре в течение 30 дней после подписания.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли продать участок без проведения аукциона, если цена ниже рыночной?

Нет. Статья 108 не допускает исключений по цене. Любой участок государственной или муниципальной собственности подлежит продаже только через аукцион (или иной публичный способ, предусмотренный законом).

Что происходит, если покупатель не уплатит полную стоимость в срок?

Договор считается расторгнутым, а покупатель обязан вернуть полученный участок в первоначальное состояние. Кроме того, к нему могут быть применены штрафные санкции, предусмотренные договором и законодательством.

Можно ли передать право собственности в дар после покупки по статье 108?

Да, но только после официальной регистрации права собственности и при условии, что целевое назначение участка не ограничено договором. При этом необходимо уведомить надзорный орган о смене собственника.

Статья 108 Земельного кодекса РФ – фундаментальный нормативный акт, который гарантирует прозрачность и законность оборота земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Соблюдение её требований защищает интересы государства, инвесторов и общества, обеспечивая справедливую конкуренцию и предотвращая коррупционные риски.

Для успешного проведения сделки необходимо тщательно подготовить конкурсную документацию, строго следовать установленному порядку аукциона, получить все необходимые разрешения и правильно оформить договор. При этом любые отклонения от процедуры могут привести к признанию сделки недействительной и к административным последствиям.

Дата публикации: